W tym artykule

Praca zdalna, szybko rosnące czynsze w niektórych miastach i chęć posiadania większej liczby udogodnień to czynniki, które skłaniają Amerykanów do relokacji – ale obszary przyciągające najwięcej nowych najemców zmieniają się, zgodnie z nowym Raport migracji Rent.com na pierwszy kwartał 2023 r.

W styczniu my zgłoszone że najemcy wykazali zainteresowanie regionami południowymi i środkowo-zachodnimi ze względu na stosunkowo niedrogie mieszkania dostępne w wielu miastach w tych regionach w porównaniu z regionami zachodnimi i północno-wschodnimi. Jednak w miarę jak coraz więcej ludzi napływało do tych regionów, aby uciec z obszarów o wyższych cenach, czynsze rosły.

Na przykład podczas Miami jest wciąż tańsze niż Nowy Jorkrosnące koszty mieszkaniowe na Florydzie w wyniku napływu nowych mieszkańców powodują, że stan Sunshine doświadcza kryzysu najwyższa stopa inflacji w narodzie. W rezultacie niektórzy mieszkańcy mogą zostać wypchnięci ze stanu, nawet gdy wprowadza się więcej osób z Nowego Jorku i Kalifornii.

Podobny trend może mieć miejsce w Georgii i Teksasie, zgodnie z danymi migracyjnymi dla tych obszarów. Wygląda na to, że więcej mieszkańców raczej opuszcza Południe niż wjeżdża.

Raport migracji Rent.com Q1 2023 oparty jest na danych ze stycznia, lutego i marca. Badacze zmierzyli potencjalnych klientów przychodzących i wychodzących na podstawie zainteresowania użytkowników nieruchomościami i połączyli liczby, aby uzyskać deltę potencjalnych klientów dla każdego obszaru geograficznego. Ujemna delta ołowiu pokazuje, że więcej osób jest zainteresowanych opuszczeniem obszaru niż przeniesieniem się do niego.

Delta przewagi na południu spadła do -2,07% w pierwszym kwartale, co jest jedyną zaobserwowaną ujemną deltą przewagi w regionie. Ale podczas gdy region południowy jako całość traci popularność, wiele osób wciąż szuka możliwości przeniesienia się do miast takich jak Knoxville w stanie Tennessee i Augusta w stanie Georgia. Warto zauważyć, że żaden z obszarów metropolitalnych o najwyższych deltach ołowiu napływającego nie znajdował się na Zachodzie, chociaż zainteresowanie regionem wzrosło w porównaniu z poprzednimi kwartałami.

Należy zauważyć, że ludzie przeprowadzają się z niezliczonych powodów, a trendy te zmieniają się z kwartału na kwartał. Jednak niektóre miasta, takie jak Madison w stanie Wisconsin, ponownie pojawiły się na liście migracji przychodzących, podczas gdy inne, takie jak Chicago, nadal zajmują wysokie pozycje w rankingu migracji wychodzących.

Chociaż nie należy podejmować decyzji dotyczących inwestycji w nieruchomości wyłącznie na podstawie tych danych, podczas badania nowych rynków pomocne może być sprawdzenie, gdzie popyt na wynajem jest najwyższy. Zanurzmy się w dane o delcie ołowiu w stanie i obszarze metropolitalnym.

Jakie obszary opuszczają ludzie?

Migracja wychodząca według stanu

Państwo	Delta ołowiu
Maine	-57,65%
Vermont	-53,58%
Wirginia Zachodnia	-36,57%
Illinois	-29,68%
Montana	-26,19%

Osoby opuszczające Maine były zainteresowane stanami takimi jak New Jersey, Pensylwania, Floryda, Georgia i Ohio, a najemcy wyjeżdżający z Vermont mieli podobne zainteresowania, z dodatkiem Nowego Jorku. Najemcy z Wirginii Zachodniej chcieli mieszkać blisko sąsiednich stanów, podczas gdy mieszkańcy Illinois planowali pozostać na Środkowym Zachodzie.

Montana, nowy stan na liście migracji wychodzących, widziała czynsze szybko rosną w ciągu ostatnich trzech lat. Mieszkańcy tego stanu byli najbardziej zainteresowani przeprowadzką do Arizony, a następnie do Montany, Kolorado, Utah, Nowego Meksyku i Teksasu.

Migracja wychodząca metrem

Metro	Delta ołowiu
St Louis, Missouri	-30,05%
Atlanta	-27,53%
Chicago	-26,39%
Denver	-25,55%
Charlotte w Północnej Karolinie	-24,04%

Osoby, które rozważały opuszczenie St. Louis, były zainteresowane przeprowadzką do innych części Missouri lub opuszczeniem stanu do Minneapolis-St. Paul, Indianapolis i Dallas-Ft. Wartość. Najemcy Atlanty woleli pozostać w Georgii lub innych południowych stanach.

Najemcy z Chicago szukali mieszkań w innych miastach Środkowego Zachodu, takich jak Milwaukee i Minneapolis-St. Paul lub południowe miasta, takie jak Nashville, Tennessee; Birmingham, Alabama; i Memphis, Tennessee. Najemcy Denver chcieli udać się do innych zachodnich miast metra, takich jak Salt Lake City i Colorado Springs-Pueblo, lub miast środkowo-zachodnich, takich jak Detroit i Kansas City. A mieszkańcy Charlotte mieli nadzieję zostać w Karolinie.

Dokąd zmierzają ludzie?

Migracje przychodzące według stanu

Państwo	Delta ołowiu
New Jersey	38,51%
Delaware	34,82%
Północna Dakota	32,67%
Luizjana	25,48%
Rhode Island	24,30%

New Jersey to popularne miejsce dla przeprowadzek, przyciągające mieszkańców z Nowego Jorku i Pensylwanii, a także południowych stanów, takich jak coraz droższa Floryda i Georgia. Zainteresowanie Delaware pochodziło z pobliskich i środkowo-zachodnich stanów, w tym z Wirginii, Maryland, Ohio i Pensylwanii. A tropy z Dakoty Północnej pochodziły z odległych miejsc, takich jak Illinois, Teksas, Nowy Jork i Kalifornia. Luizjana i Rhode Island wzbudziły zainteresowanie innych stanów w swoich regionach.

Migracja przychodząca metrem

Metro	Delta ołowiu
Augusta, Gruzja	38,46%
Harrisburg-Lancaster-Liban-York, Pensylwania	37,63%
Madison, Wisconsin	37,54%
Waco-Temple-Bryan, Teksas	31,88%
Knoxville, Tennessee	29,98%

Większość chęci przeniesienia się do Augusty pochodziła z Atlanty. W porównaniu do Atlanty, Augusta jest 27,6% taniej i mniej zagęszczony, z większą przestrzenią do rozłożenia i wciąż mnóstwem udogodnień, którymi można się cieszyć. Społeczność Harrison-Lancaster-Liban-York wzbudziła największe zainteresowanie najemców w ruchliwych obszarach miejskich, takich jak Filadelfia; Waszyngton; Baltimore; i Nowy Jork.

Madison w stanie Wisconsin, który zajął 11 Wiadomości z USA i raport ze świata rankingu najlepszych miejsc do życia, przyciągnął mieszkańców Chicago, Charlotte, Denver i Atlanty. Waco-Temple-Bryan sprowadzał głównie najemców z własnego regionu, podczas gdy Knoxville widział potencjalnych klientów z innych południowych społeczności i Chicago.

Co oznaczają dane

Ponieważ raport migracji Rent.com pokazuje zainteresowanie relokacją wśród najemców, zanim się przeprowadzą, wyprzedza on dane dotyczące populacji Spisu Ludności w rejestrowaniu trendów migracyjnych. Ma to jednak swoje ograniczenia — na przykład trop w sprawie mieszkania w Augusta od obecnego najemcy z Atlanty to nie to samo, co przeprowadzka z Atlanty do Augusty. Mimo to, gdy liczba potencjalnych klientów wychodzących przekracza liczbę potencjalnych klientów przychodzących do miasta, może to być wczesny wskaźnik słabnącego popytu na mieszkania w okolicy.

Czynsze zwykle rosną w miastach, które są pożądane, ale niedrogie, ponieważ przenosi się tam więcej ludzi, a wartość domów również rośnie, gdy nowi mieszkańcy przybywają na dany obszar. Inwestorzy mogą próbować wyprzedzić zmianę, kupując w obszarach o niskich cenach, które mogą być przepełnione z sąsiednich metropolii w miarę wzrostu populacji. Trendy migracyjne pokazują, że ludzie przenoszą się do pobliskich pożądanych obszarów, które wciąż oferują udogodnienia, chociaż ruchy między krajami nie są rzadkością w niektórych popularnych miastach.

Doskonałymi przykładami są Augusta w stanie Georgia i Madison w stanie Wisconsin. Obaj są notowani w pierwszej 100 Najlepsze miejsca do życia przez Wiadomości z USA i raport ze świata ze względu na wysoką jakość życia i niskie koszty utrzymania. Są to logiczne miejsca relokacji dla ludzi z większych miast, takich jak Atlanta i Chicago, a Madison przyciąga nawet mieszkańców z odległych miejsc. Ponadto oba miasta mają mediany wartości domów poniżej mediany krajowej.

Pamiętaj, że delta leadów to tylko jeden punkt danych, który należy wziąć pod uwagę podczas oceny rynku. Będziesz także musiał ocenić stosunek czynszu do ceny i stosunek czynszu do dochodu— kluczem jest znalezienie obszarów, które mogą generować dodatnie przepływy pieniężne, w których czynsze nadal mogą wzrosnąć w oparciu o medianę dochodu w danym obszarze. Ponadto będziesz chciał znaleźć obszar z silnym rynkiem pracy, w którym bezrobocie jest niskie, wartości nieruchomości odnotowują historyczną tendencję wzrostową, a wydatki na nieruchomości i podatki są możliwe do opanowania, biorąc pod uwagę oczekiwany dochód z wynajmu.

Dolna linia

W porównaniu z poprzednimi doniesieniami o migracji zainteresowanie północnym wschodem i zachodem rośnie, podczas gdy zainteresowanie południowym i środkowym zachodem nieznacznie spada. Ale kilka południowych i środkowo-zachodnich stacji metra nadal cieszy się zainteresowaniem najemców. A trend opuszczania przez ludzi drogich obszarów trwa.

Dane to tylko migawka wczesnego popytu na mieszkania, ale analiza trendów migracyjnych może pomóc inwestorom oszacować kolejne gorące miasto dla najemców. Pamiętaj tylko, aby wziąć pod uwagę inne dostępne dane, zanim zainwestujesz na nowym rynku.

Uwaga autorstwa BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.