Wzrost cen domów spowalnia, ale presja na przystępność pozostaje: Czarny Rycerz

Dynamika cen domów spowolniła w maju, wykazując oznaki spowolnienia na rynku mieszkaniowym. Ale mieszkania są tak samo niedostępne, jak od połowy lat 80., ponieważ rosną oprocentowanie kredytów hipotecznych i wartości domów z powodu niskich zasobów mieszkaniowych Czarny Rycerz sugeruje raport.

Roczny wskaźnik wzrostu cen domów, mierzony przez Black Knight, wzrósł w maju o 19,3% ze zrewidowanych 20,4% w kwietniu, co oznacza największe jednomiesięczne spowolnienie od 2006 roku. Jednak ceny wciąż rosną o 1,5% m/m, co stanowi prawie dwukrotność historycznej średniej z maja, według Black Knight’s Monthly Raport z monitoringu hipotecznego.

„Chociaż jakakolwiek rozmowa o wartościach domów i 2006 roku może budzić pewne dzwonki alarmowe, prawda jest taka, że ​​zyski musiałyby spowolnić w tym tempie przez ponad 12 miesięcy tylko po to, abyśmy wrócili do „normalnych” 3-5%. roczna stopa wzrostu” — powiedział Ben Graboske, prezes ds. danych i analiz w Black Knight. „Niemniej jednak tempo spowolnienia może bardzo nasilać się w nadchodzących miesiącach, jak już widzieliśmy na wybranych rynkach, takich jak Austin, Boise i Phoenix”.

Największe spowolnienie zaobserwowano w Austin w Teksasie, gdzie tempo wzrostu cen domów spadło o 12,2 punktu procentowego, a następnie w Boise w Idaho (-12,1 punktu procentowego) i Spokane w stanie Waszyngton (-7,1 punktu procentowego). wzrost cen domów w ostatnich latach, według Black Knight.

Podczas gdy 97 ze 100 największych rynków w kraju odnotowało spowolnienie wzrostu cen mieszkań, przystępność cenowa jest w najgorszym punkcie od połowy lat 80., kiedy rezerwa Federalna skutkowało dwucyfrowymi stopami oprocentowania kredytów hipotecznych, często skutkując wskaźnikiem płatności do dochodu przekraczającym 50%.

W tamtych czasach presja na przystępność cenowa była prawie wyłącznie zależna od stóp procentowych, a dochody w dużej mierze dotrzymywały kroku wzrostowi cen mieszkań, czytamy w raporcie. Dzisiejszy spadek przystępności cenowej jest spowodowany rosnącymi stopami procentowymi i rosnącą wartością domów, głównie z powodu niskich zapasów.

Dzisiejsza średnia cena domu jest ponad sześciokrotnie wyższa od mediany dochodu gospodarstwa domowego. W połowie czerwca spłata kredytu hipotecznego na zakup domu po średniej cenie zajmuje około 36% średniego dochodu gospodarstwa domowego, znacznie powyżej szczytu po latach 80., który wynosił 34% w lipcu 2006 r. Ta wypłata po raz pierwszy w historii przekroczyła 2100 USD, w porównaniu z prawie 750 USD w tym roku i prawie dwukrotnie przekraczała 1089 USD wymaganych na początku pandemii.

Jednak największy wzrost zasobów mieszkaniowych w ciągu ostatnich pięciu lat miał miejsce również w maju, kiedy oferty oczekujące na spłatę zaczęły się normalizować, a oferty dotychczasowe były na rynku dłużej. Pomimo ponad 107 000 domów na sprzedaż w maju, zapasy pozostają na poziomie 60%. Według Black Knight, oznacza to około 770 000 mniej nieruchomości na rynku niż normalnie o tej porze roku.

„Wszystkie główne rynki wciąż borykają się z niedoborami zapasów, ale niektóre z nich zmniejszyły się znacznie szybciej niż inne” – powiedział Graboske.

Graboske dodał, że wśród nich są jedne z najgorętszych rynków nieruchomości, w tym San Francisco i San Jose w Kalifornii oraz Seattle. „Nic dziwnego, że są one również jednymi z rynków, które doświadczyły największego jak dotąd spowolnienia w tym roku, a roczne stopy wzrostu cen domów spadły o ponad trzy punkty procentowe w każdym z ostatnich kilku miesięcy”.

Jeśli chodzi o oprocentowanie kredytów hipotecznych, rosnące 30-letnie oprocentowanie „niemal wyeliminowało z rynku tradycyjne zachęty do refinansowania zapadalności” — czytamy w raporcie Black Knight.

W ciągu 18 miesięcy od końca 2020 roku do chwili obecnej liczba wysokiej jakości kandydatów na refi na rynku wzrosła do rekordowego poziomu prawie 20 milionów i spadła do najniższego poziomu od początku stulecia.

Około 11 milionów kandydatów do refinansowania pozostało na początku 2022 r., ale populacja ta spadła o 95% od początku roku, a do czerwca pozostało mniej niż 500 000 osób. Według Black Knight większość pozostałych kandydatów zatrzymała swoje kredyty hipoteczne od 2003 roku lub wcześniej, co sugeruje, że albo nie chcą refinansować 30-letniego zobowiązania, albo zacząć od nowa.

Blokady stawki/terminu są o 90% niższe niż w zeszłym roku i stanowiły mniej niż 5% blokad stawki Optymalny niebieski platforma w maju. Blokady wypłat spadły o 42% rok do roku, a dane do połowy czerwca sugerują, że teraz spadły jeszcze bardziej, o 50% w porównaniu z tym samym okresem w zeszłym roku.