Tutaj dowiesz się, jak rozwiązać kryzys zapasów na rynku mieszkaniowym

Amerykański rynek mieszkaniowy przeżywa kryzys w zakresie zapasów. Liczba domów na sprzedaż w USA wynosi oscyluje w pobliżu rekordowych minimówspowodowany pandemią spirali śmierci w zasobie mieszkaniowym.

Jednocześnie sprzedaż domów wzrosła niemal do rekordowych poziomów, co sugeruje, że rynek nieruchomości cierpi wyłącznie z powodu problemu z podażą (a nie z popytem). Dlatego polityka federalna musi koncentrować się na zwiększaniu podaży mieszkań, a także zwiększaniu popytu.

Wprowadzone oddzielnie zachęty podatkowe dla nabywców domów po raz pierwszy (FTHB) – takie jak pożyczka FTHB w wysokości 15 000 USD zaproponowana przez administrację Bidena – prawdopodobnie spowodują jedynie niedobory mieszkań i wyższe ceny. Zamiast tylko zwiększać popyt, amerykański rynek mieszkaniowy pilnie potrzebuje polityki ukierunkowanej na zwiększenie podaży – na przykład zachęt podatkowych, które zachęcają właścicieli do sprzedaży, a budowniczych do budowania.

Rząd federalny mógłby szybko zachęcić właścicieli istniejących domów do sprzedaży przy użyciu jednej lub kombinacji metod opartych na marchewce i kiju. Stosując podejście oparte na zasadzie marchewki, otwarcie tymczasowego okna zwolnień z zysków kapitałowych zachęciłoby właścicieli nieruchomości inwestycyjnych z zyskami kapitałowymi oraz właścicieli najemców z zyskami powyżej 250 000 do 500 000 USD do sprzedaży.

Alternatywnie podejście oparte na akcjach mogłoby zwiększyć podatki od dochodów z wynajmu domów jednorodzinnych, wprowadzić kontrole czynszów w całym stanie i/lub zmniejszyć masową własność domów jednorodzinnych. Jednak w naszym obecnym środowisku politycznym wydaje się, że podejście marchewkowe znacznie częściej znalazłoby poparcie ponadpartyjne niż podejście „przyklej do kija”, szczególnie biorąc pod uwagę trudności, jakich doświadczyli zarówno najemcy, jak i właściciele mieszkań podczas pandemii.

Fannie Mae o uczynieniu mieszkań bardziej przystępnymi cenowo

W ostatnich latach spadła liczba istniejących domów jednorodzinnych na sprzedaż. Ale ceny nieruchomości poszły w górę. Aby każdy mógł mieć dom na własność, musi istnieć większy zasób przystępnych cenowo mieszkań.

Prezentowane przez: Fannie Mae

Skuteczność podejścia do opieki opartego na marchwi można również zwiększyć poprzez ukierunkowane połączenie z pożyczką FTHB w wysokości 15 000 USD. Na przykład kwalifikowalność do wyłączenia zysków kapitałowych może być powiązana ze sprzedażą domu kupującemu po raz pierwszy. Zachęciłoby to do przenoszenia mieszkań od właścicieli domów z dochodami podlegającymi opodatkowaniu do najemców. W ten sposób wytyczne pomogłyby kupującym po raz pierwszy domy, pomagając im rozwiązać problem wyszukiwania (podaży), a także pomagając im w rozwiązaniu problemu popytu (przystępności cenowej).

Jednak takie podejście nie jest pozbawione wyzwań. Zachęty do przekształcania mieszkań na wynajem w akcje właścicieli-mieszkańców zmniejszają podaż mieszkań na wynajem. Jednak piękno połączonego podejścia opartego na cap-gain i FTHB polega na tym, że nie wystąpiłaby ogólna strata netto w wynajmowanych zapasach w stosunku do popytu na wynajem. Pierwsi osadnicy, którzy z definicji są najemcami, kupiliby wcześniej wynajmowane domy lub domy od długoletnich mieszkańców, którzy przenieśli się gdzie indziej.

Ale przełącznik nie zawsze musi być bezpośredni. Innymi słowy, właściciele jednorodzinnych lokali na wynajem nie zawsze – jeśli w ogóle – mogą sprzedawać bezpośrednio swoim najemcom. Stworzyłoby to tymczasowy – ale bolesny – problem dla najemców, których właściciele zdecydowali się na sprzedaż, ponieważ prawdopodobnie byliby zmuszeni do przeprowadzki. Wsparcie ze strony stanowych i lokalnych agencji mieszkaniowych może pomóc przesiedlonym najemcom w znalezieniu nowego mieszkania, a ulgi podatkowe związane z relokacją mogą pomóc złagodzić część problemów finansowych związanych z przeprowadzką.

Rząd federalny mógłby również stworzyć podobne zachęty dla budowniczych domów, oferując ulgi podatkowe nowym sprzedawcom domów, którzy sprzedają je istniejącym właścicielom domów, którzy sprzedali dom po raz pierwszy, lub samym kupującym dom po raz pierwszy. Pomogłoby to usunąć wąskie gardła na rynku mieszkaniowym nie tylko poprzez zachęcenie firm budowlanych do oferowania FTHB, ale także w przypadku rynków, na których nie jest to możliwe (ze względu na wysokie koszty budowy), obecnych właścicieli-najemców do zamiany i sprzedaży istniejącego domu na rzecz kupujący po raz pierwszy, uwalniając drabinę zasobów mieszkaniowych.

Podsumowując, samo udzielenie pożyczki FTHB w wysokości 15 000 USD z możliwością zaliczki jest polityką opartą na dobrych intencjach, która prawdopodobnie miałaby poważne, niezamierzone konsekwencje na dzisiejszym rynku akcji mieszkaniowych. Jednak wdrożony jednocześnie z ulgami podatkowymi po stronie podaży dla właścicieli i budowniczych, administracja Bidena mogłaby pomóc pobudzić największą falę posiadania domów nie widziano od ćwierć wieku.

Ta kolumna niekoniecznie reprezentuje opinie zespołu redakcyjnego HousingWire i jego właścicieli.

Aby skontaktować się z autorem tej historii:
Ralpha McLaughlina o godz [email protected]

Aby skontaktować się z wydawcą odpowiedzialnym za tę historię:
Sarah Wheeler w [email protected]