W tym artykule

Twoja oferta została właśnie przyjęta na piękną posiadłość w centralnej Florydzie, zaledwie kilka kilometrów od wybrzeża. Dochód, jaki uzyskasz z wynajmu krótkoterminowego, sfinansuje Twoje plany wcześniejszej emerytury. Wszystko toczy się stosunkowo gładko — dopóki nie otrzymasz zwrotu kosztów ubezpieczenia. Teraz czujesz się, jakbyś właśnie dostał pięścią w brzuch.

Koszt ubezpieczenia z pewnością odbierze część twoich zysków, ale po rozmowie z agentem możesz uważać się za szczęściarza, ponieważ gdybyś znajdował się zaledwie kilka mil na południe, nie byłbyś nawet w stanie znaleźć przewoźnika do pokrycia Ty.

Co słychać na Florydzie? A co z Kalifornią i Teksasem? Jeśli wydaje ci się, że znalezienie niedrogiego ubezpieczenia w niektórych obszarach jest coraz trudniejsze, twoje myśli są prawidłowe.

Pojemność jest ograniczona, a ceny rosną. Wielu przewoźników całkowicie wycofuje się z rynków. Ale dlaczego?

Co się dzieje na rynku ubezpieczeń?

Podzielmy to na kilka podstaw ubezpieczenia. Firmy ubezpieczeniowe też muszą zarabiać. To wszystko jest równowagą polegającą na pobieraniu odpowiedniej składki za właściwe ryzyko, tak aby, ogólnie rzecz biorąc, firma ubezpieczeniowa była w stanie zebrać wystarczającą ilość składek, aby wypłacić wszystkie roszczenia, które są winni, plus koszty operacyjne, i nadal mieć trochę na zysk . Podobnie jak ty, jako inwestor w nieruchomości, kiedy obliczasz zwrot z inwestycji po wszystkich wydatkach, zadajesz sobie pytanie: „Czy to jest tego warte”? Jeśli firma ubezpieczeniowa musi wypłacić więcej odszkodowań niż ze składek rok do roku, po co w ogóle się tym przejmować? Kiedy tak się dzieje, widać, jak przewoźnicy całkowicie wycofują się z rynku.

Ogólnie rzecz biorąc, oszacowanie statystycznego prawdopodobieństwa roszczeń wynikających z typowych zdarzeń, takich jak pożary domów, zalania, kradzieże itp., jest stosunkowo proste. Jednak w ostatnich latach doszło do mnożenia się katastrof. Kto mógł zaplanować, że 463 000 akrów obejmującego ogień zniszczy 14 000 budowli w północnej Kalifornii za jednym zamachem? Kto mógł przewidzieć, że huragan Harvey zaleje 300 000 budowli w Houston 50-calowymi opadami deszczu, powodując szkody o wartości 120 miliardów dolarów? W dzisiejszych czasach wydaje się, że jedna rzecz po drugiej, a firmy ubezpieczeniowe nie nadążają za katastrofalnymi stratami.

Oprócz rzeczywistych katastrofalnych zdarzeń, dochodzą jeszcze koszty ze strony pozbawionych skrupułów kontrahentów i prawników, którzy wykorzystują ubezpieczających i firmy ubezpieczeniowe, przybywając wiele lat po zdarzeniu i przekonując nieświadomego ubezpieczonego do podpisania swoich świadczeń, aby mogli spróbować wycisnąć ubezpieczycieli za więcej pieniędzy, niż powinni byli zapłacić. Dla przypomnienia, właściciel otrzymuje tylko ułamek tych środków. Większość trafia do wykonawców i pełnomocników. Kiedy dzieje się to na dużą skalę, wszyscy (w tym właściciel) ponoszą koszty tych rzeczy przez lata w postaci zwiększonych składek i ograniczonego dostępu do ubezpieczenia.

Możesz nie zdawać sobie z tego sprawy, ale firmy ubezpieczeniowe też muszą kupować ubezpieczenia. To jest nazwane reasekuracja. W ciągu ostatnich kilku lat rynek reasekuracji został zdziesiątkowany. Eksperci branżowi twierdzą, że nigdy nie widzieli rynku nieruchomości w tak złym stanie jak obecnie. Firmy reasekuracyjne tracą pieniądze z powodu poważnych strat majątkowych na całym świecie, co prowadzi je do zwiększania kosztów reasekuracji lub, co gorsza, do całkowitego ograniczenia zdolności produkcyjnych. Jeśli składki towarzystwa ubezpieczeniowego rosną, wszystko, co jest pod nimi, również musi wzrosnąć. Jeśli w ogóle nie mogą uzyskać reasekuracji, to wtedy

wtedy firmy ubezpieczeniowe zaczynają ogłaszać swoje wycofanie się z rynku – nie mają wyboru.

Co powoduje, że firmy ubezpieczeniowe opuszczają rynki?

Dlaczego nie jest to tak proste, że firma ubezpieczeniowa po prostu podnosi wszystkim składki? Dlaczego wszyscy nie możemy po prostu zapłacić trochę więcej przez jakiś czas, aby przejść przez najtrudniejszą część? Cóż, do pewnego stopnia właśnie to zamierzamy zrobić, ale w wielu przypadkach firma ubezpieczeniowa nie może dostosować swoich stawek, aby uwzględnić własne wyższe koszty prowadzenia działalności, nawet jeśli tego chce. To dlatego, że dopuszczone firmy ubezpieczeniowe są regulowane przez rządy stanowe. Muszą zgłosić nawet najmniejszą zmianę stawki do stanowego departamentu ubezpieczeń (DOI) i czekać na zatwierdzenie. Stanowe DOI są często zalegane, więc rozpatrzenie, nie mówiąc już o zatwierdzeniu, może zająć miesiące (nawet rok lub dłużej w niektórych stanach). Przez cały czas firma ubezpieczeniowa utknęła z cenami, które nie są już opłacalne. Zanim zmiana stawki zostanie zatwierdzona, może być już za późno lub nowe stawki są już nieaktualne i wymagają kolejnej.

Porozmawiajmy trochę o problematycznych obszarach ubezpieczeń, abyś mógł być przygotowany, kiedy będziesz chciał nabyć następną nieruchomość.

Korupcja i chciwość

Cały stan Floryda to trudne miejsce, jeśli chodzi o ubezpieczenie. Obecnie w likwidacji znajduje się 14 towarzystw ubezpieczeniowych, z których większość upadła w ciągu ostatniego roku. Florida Citizens, pomyślany jako rynek ostatniej szansy, jest obecnie największym ubezpieczycielem majątku w stanie. Możesz nie zdawać sobie z tego sprawy, ale jeśli Obywatele nie są w stanie zapłacić swoich roszczeń, mogą obciążyć każdego właściciela nieruchomości częścią. Nie tylko właściciele nieruchomości ubezpieczeni w Citizens — każdy właściciel nieruchomości w stanie. Kryzys ubezpieczeniowy nie jest nawet napędzany roszczeniami po huraganie. Jest napędzany głównie przez oszustwa i żłobienie, nawet w latach bez burz. Jeśli musisz kupić nieruchomość na Florydzie, najlepiej jest skupić się na nieruchomościach położonych w głębi lądu iw doskonałym stanie. Wszystko w trudnej sytuacji, na wybrzeżu lub w południowej Florydzie będzie problematyczne dla ubezpieczenia.

Pożary

Pożary są głównym problemem w dużej części Kalifornii, Kolorado, Oregonu i Waszyngtonu. Ta duża piękna chata w górach może mieć niesamowity widok, ale drewniana konstrukcja otoczona drzewami wiele kilometrów od najbliższej remizy strażackiej to najgorszy koszmar ubezpieczyciela. Te składki będą dość wysokie, aby zrównoważyć ryzyko.

Tornada

Jeśli kupujesz nieruchomość w Tornado Alley, możesz również spodziewać się dość wysokich składek i specjalnych wysokich odliczeń od wiatru. Patrzę na was, Oklahomę, Missouri, Nebraskę, Iowa i Teksas.

Czy nie temu właśnie miały służyć ubezpieczenia? Jasne. Ale wyobraź sobie, że ty i twoi sąsiedzi postanawiacie zebrać razem pieniądze, aby wspólnie ubezpieczyć wszystkie swoje domy w okolicy. Miałbyś mnóstwo, gdyby spłonął jeden lub dwa domy, ale jeśli tornado zniszczy całą ulicę, masz problem. Pomysł zakupu wszystkich nieruchomości w tej samej okolicy może wydawać się wygodniejszy do utrzymania nieruchomości, ale ubezpieczyciel nie będzie tym zbytnio podekscytowany, ponieważ agreguje ryzyko.

Burze

Jak można się spodziewać, wszelkie obszary na południowym wschodzie w promieniu kilku mil od wybrzeża będą problematyczne, jeśli chodzi o huragany. Pomyśl o Luizjanie, Alabamie, Georgii i Karolinie.

Teksas jest wyzwaniem, ponieważ jest narażony na wszystko. Na południu jest narażony na huragany i powodzie. Na północy jest narażony na tornada. Na zachodzie jest narażony na pożary. A dla zabawy wmieszajmy dziwaczną burzę lodową w środku. Ceny rosną, przewoźnicy się wycofują.

Jeśli masz elastyczność w wyborze miejsca zakupu nieruchomości, możesz rozważyć lokalizacje, które nie są obecnie popularnymi miejscami do ubezpieczenia, ale przypadkowo są to świetne miejsca na wakacje, więc zrozumiałe jest, dlaczego inwestorzy gromadzą się w tych obszarach. Jeśli sprzedajesz w okolicy, rozważ zwiększone koszty ubezpieczenia jako koszt prowadzenia działalności i uwzględnij to w swoim zwrocie z inwestycji.

Końcowe przemyślenia

To całe mnóstwo zguby i mroku. Czy jest światełko w tunelu? Mamy nadzieję! Dziś znajdujemy się na jednym z najtrudniejszych rynków, jakie kiedykolwiek widziała branża ubezpieczeniowa, ale historia mówi nam, że wahadło w końcu się odwróci, a rynki złagodnieją.

Zanim to nastąpi, będzie ciężko. Jeśli znajdujesz się w jednym z tych trudnych obszarów geograficznych i masz firmę ubezpieczeniową, która chce zaoferować ci odnowienie, możesz rozważyć osiedlenie się na przejażdżkę, nawet jeśli twoje składki idą w górę. Jako konsument, graj uczciwie, gdy masz roszczenie, współpracuj z likwidatorem, aby otrzymać sprawiedliwą zapłatę, i unikaj angażowania się w złych aktorów, którzy chcą wyłudzić i zarobić dla siebie z twojej polisy ubezpieczeniowej. Utrzymuj wynajmowane nieruchomości w dobrym stanie, co pomoże złagodzić codzienne zagrożenia, nawet jeśli nie możesz kontrolować klęsk żywiołowych, które mogą nadejść. To może być różnica między tym, czy możesz uzyskać ubezpieczenie, czy nie.

Stale budujemy naszą markę jako rozwiązanie dla inwestorów w nieruchomości w całym kraju, więc jesteśmy bardzo dobrze zorientowani w wyzwaniach w każdym regionie. Zróżnicowaliśmy nasze rynki partnerskie, aby nie mieć wszystkich jajek w jednym koszyku, gdy ograniczenia wydajności powodują wycofanie się przewoźników. Zobowiązujemy się również do umieszczania odpowiedniego ryzyka u właściwego przewoźnika, tak aby klient mógł otrzymać polisę, która jest trwała, a firma ubezpieczeniowa była gotowa pozostać na rynku przez długi czas. Wszyscy musimy pracować razem w wielkim ubezpieczeniowym kręgu życia.

Uwaga autorstwa BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.