Sprzedaż istniejących domów jest nadal wyjątkowo niezdrowa

Niezdrowy rynek nieruchomości trwa w miarę zbliżania się do sierpnia. Ale jest jasny punkt – zapasy rosną.

Nadal mamy niezdrową dynamikę zauważalnych spadków sprzedaży, ale ceny z roku na rok rosną. Była to moja obawa po lecie 2020 r., kiedy zapasy osiągnęły rekordowo niskie poziomy, napędzając niezdrowy wzrost cen domów w bardziej znaczącej fazie demograficznej w historii Stanów Zjednoczonych. To Federalne stowarzyszenie agentów nieruchomości zgłoszone że istniejąca sprzedaż domów spadła w ciągu ostatniego miesiąca, podczas gdy ceny rosły rocznie.

Według NAR, sprzedaż istniejących domów spadła do sezonowo skorygowanej rocznej stawki 5,12 miliona przez piąty miesiąc z rzędu. Sprzedaż spadła o 5,4% w stosunku do maja i 14,2% rok do roku. A mediana ceny sprzedaży istniejących domów wzrosła rok do roku o 13,4% do 416 000 USD, co jest nowym rekordem.

Jedyną pozytywną rzeczą jest to, że zapasy rosną

Jedynym pozytywnym aspektem tego raportu jest to, że zapasy rosną, co każdy Amerykanin powinien poprzeć, ponieważ to, czego byliśmy świadkami od 2020 roku, było historycznym wydarzeniem związanym z inflacją mieszkaniową. Mówiłem o wyborach inwentarzowych, które muszę zobaczyć, aby wyeliminować szalenie niezdrowy motyw na rynku mieszkaniowym. Jak tylko zostanie osiągnięty całkowity zapas 1,52-1,93 mln, Będziemy w znacznie lepszym miejscu do życia.

Całkowite dane o populacji NAR od 1982 r.

Dzisiejszy raport pokazał wzrost, co jest najlepszą częścią raportu i miejmy nadzieję na więcej zapasów w 2023 roku! Nudny i zrównoważony (B&B) rynek mieszkaniowy jest najlepszym rynkiem mieszkaniowym.

@NAR_Badania

Całkowity zasób mieszkaniowy zarejestrowany na koniec czerwca wyniósł 1,26 mln sztuk, o 9,6% więcej niż w maju io 2,4% więcej niż rok wcześniej (1,23 mln). Niesprzedane zapasy są na poziomie 3,0 miesięcy przy obecnym tempie sprzedaży, w porównaniu z 2,6 miesiąca w maju i 2,5 miesiąca w 21 czerwca. #NAREHS

Oto łączne dane o zapasach zaktualizowane o dzisiejszy raport 1 260 000. Ulży mi, kiedy będziemy mogli tego dotknąć 1 930 000 nawet. Dopóki ceny pozostaną wysokie, możemy tam dotrzeć w przyszłym roku.

Od lata 2020 roku wierzę, że Rynek mieszkaniowy się zmieniale potrzeba 10-letniej rentowności, aby przełamać czas trwania powyżej 1,94%.

Oznacza to oprocentowanie kredytów hipotecznych powyżej 4%. Ważniejszą kwestią jest to, że myślałem, że rynek mieszkaniowy będzie zdrowy w latach 2020-2024, o ile wzrost cen utrzyma się na poziomie 23% lub niższym przez te pięć lat. Obawa, że ​​zapasy mogą spaść do najniższych poziomów – biorąc pod uwagę naszą demografię i niskie stopy procentowe – była głównym problemem w tym okresie.

Ten strach zamienił się w koszmar, ponieważ przekroczyliśmy ten krytyczny skumulowany poziom wzrostu cen w mniej niż dwa lata do 2022 roku. Następnie rozpoczęliśmy rok 2022 z rekordowo niskimi zapasami! Teraz masz szalenie niezdrowy motyw 2022. Mówiłem o tym w ostatnim wywiadzie prawdziwe widzenie.

Wydaje się dziwne, że sprzedaż spada, ale wzrost cen wciąż rośnie. Jest to powszechne w najnowszej historii, które miało miejsce już w latach 2013/2014 i 2018/2019. Mieliśmy spadkowe trendy sprzedaży, ale ceny nigdy nie były ujemne w ujęciu rok do roku. To jest niezdrowy aspekt mieszkania.

Wyższe stawki obniżają ceny, ale dla pewnej naturalnej równowagi potrzebujesz wyższych stawek przez dłuższy czas. W przeszłości, kiedy stopy procentowe rosły, a popyt spadał, spadały, powodując wzrost popytu. Ogromna podwyżka cen, którą obserwujemy od 2020 r., ogranicza siłę niższych stóp procentowych, ponieważ ceny domów utrzymały się w 2022 r. – trochę za dużo na początku 2022 r.

Wyższe stawki wymagają czasu, aby umożliwić sprzedawcom dostosowanie cen. To nie jest jak giełda, na której możesz sprzedać swoje akcje w kilka sekund z 30% stratą. Popyt będzie słabł i słabł, im dłuższe stopy procentowe pozostaną wyższe.

Jedną z rzeczy, co do których się myliłem na początku, kiedy ceny rosły, było to, że wierzyłem, że dane z aplikacji zakupowych ulegną spowolnieniu 18%-22% na czterotygodniowej średniej ruchomej wcześniej. Dzisiaj jest pierwszy dzień, w którym to się stało.

Kup dane aplikacji

Dane aplikacji zakupu nie działają 7% tygodniowo i 19% rocznie. Dzisiaj był pierwszy dzień, w którym przebiliśmy się do przedziału od 18% do 22% ze średnim spadkiem z czterech tygodni na poziomie 19,5%. Jesteśmy już poniżej stanu, w jakim byliśmy dzisiaj w 2008 r. – nieopodal najniższego poziomu z 2014 r. w XXI wieku. W tym roku dane o aplikacjach zakupowych spadły o 20% rok do roku i był to ostatni raz, kiedy łączne zapasy wzrosły. Mamy około miliona aktywnych wpisów w porównaniu z tegorocznym szczytem. Widzimy jednak wyraźny trend w kierunku słabszego popytu w 2014 i 2022 roku. Po prostu trzyma się lepiej, niż się spodziewałem na początku tego roku.

Musiałem dowiedzieć się, co robię źle i doszedłem do wniosku, że 4% do 5% oprocentowania kredytów hipotecznych nie powoduje szkód, których się spodziewałem. Wzrost pożyczek o zmiennym oprocentowaniu (ARM) pomógł złagodzić szkody spowodowane wyższymi stopami procentowymi. Jednak roczne spadki przyspieszają, ponieważ stopy zbliżają się do 6%.

Ceny zmieniają się po odebraniu towaru. Wzrost cen powinien ostygnąć. Odwróci się to tylko wtedy, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych spadną; Jednak w miarę jak z roku na rok maleją dane dotyczące wniosków zakupowych, trendy sprzedaży będą spadać i spadać.

@NAR_Badania Całkowita sprzedaż istniejących domów spadła o 5,4% od maja do sezonowo skorygowanego wskaźnika rocznego 5,12 mln w czerwcu. #NAREHS

Kolejny negatywny punkt w tym raporcie – dni na rynku (DOM) są straszne. Chcemy, aby DOM powrócił za 30 dni. Z biegiem czasu powinno to nastąpić przy wyższych stawkach i większej ilości zapasów. Możesz jednak zobaczyć, dlaczego ceny utrzymały się w tym roku w wyjątkowo niezdrowy sposób.

@NAR_Badania Kupujący po raz pierwszy stanowili 30% sprzedaży w czerwcu; Inwestorzy prywatni kupili 16% domów; Sprzedaż gotówkowa stanowiła 25% transakcji; Sprzedaż awaryjna stanowiła mniej niż 1% sprzedaży; Nieruchomości zwykle pozostawały na rynku przez 14 dni. #NAREHS

Podsumowując, nie jest to dobry raport poza wzrostem zapasów. Moją największą obawą jest to, że moje przewidywania dotyczące brutalnie niezdrowego spadku inflacji mieszkaniowej się spełniły. Wyobraźmy sobie, że gdyby oprocentowanie kredytów hipotecznych nie podniosło się w tym roku do 6%, wrócilibyśmy do 15% do 20% wzrostu cen domów.

Zapasy będą z czasem rosnąć. Nabywcy domów już dziś mają większy wybór niż w zeszłym roku. To smutna rzeczywistość – jesteśmy w tym „inwentarzu, który spadł do najniższych poziomów” i dzieje się to podczas tej wyjątkowej demografii w Ameryce. Ale musimy sobie z tym poradzić. Rynek staje się bardziej zrównoważony – potrzebuje tylko czasu, aby wyjść z niezdrowego trybu.