Spór między nabywcami domów a sprzedawcami

Spór między nabywcami domów a sprzedawcami

Spór między nabywcami domów a sprzedawcami

1200x630_Przerwa-pomiędzy-nabywcami-domami-i-sprzedawcami-łatki
Na rynku mieszkaniowym dochodzi do starcia między kupującymi a sprzedającymi mieszkania. (Zdjęcie: Brandon Johnson/HW Media.)

Kiedy w lutym tego roku wymyśliłem szalenie niezdrową etykietę rynku nieruchomości, opierałem się na założeniu, że historia inflacji na rynku nieruchomości, z którą zmagamy się od 2020 roku, jest wydarzeniem historycznym. Pozwoliło to na bardzo niezdrowy rynek mieszkaniowy w latach 2020-2021, który oszalał w 2022 roku. Największą przyczyną był brak wyboru dla amerykańskich nabywców domów.

Zapasy, które spadały od lat, spadły do ​​rekordowych minimów w 2020 roku. Nie mieliśmy sezonowego wzrostu poziomu zapasów w 2020 r., a sytuacja pogorszyła się w 2021 r. Na domiar złego, w 2022 r. rozpoczęliśmy rekordowe spadki i wszędzie wymuszaliśmy licytacje, dopóki oprocentowanie kredytów hipotecznych nie wzrosło. I nie mówimy o rosnących oprocentowaniu kredytów hipotecznych twojego dziadka; wyszliśmy z 2,5% za dużo 7% w bardzo krótkim czasie.

To oczywiście przywróciło niektóre zapasy, ponieważ słaby popyt zawsze tworzy zapasy poprzez akumulację. Jednak, jak widać poniżej, nie powróciliśmy do historycznych norm 2-2,5 miliona aktywne oferty, ale tylko 1,28 miliona Dziś.

Nie oznacza to, że nabywcy domów nie mają teraz przewagi: gdy zapasy wzrosły, a siła nabywcza spadła, dostępni nabywcy napotykają znacznie mniejszą konkurencję, gdy kończą się wojny licytacyjne.

Poza NAR:

Jedną z kluczowych zmiennych, które dodałem do mojej pracy w latach 2020-2024, było wprowadzenie efektywnego modelu wzrostu cen dla tego okresu, aby wiedzieć, kiedy rynek nieruchomości wejdzie w inflację cen. mój model był 23% Całkowity skumulowany wzrost cen z lat 2020-2024 – gdybyśmy tylko się rozwinęli 23% przez pięć lat wzrost płac byłby dla nas w porządku.

Cóż, to zostało zniszczone w ciągu zaledwie dwóch lat.

Latem 2020 mówiłem o tym, co może zmienić rynek mieszkaniowy i opierałem się na założeniu, że trzeba osiągnąć 10-letni zwrot ponad 1,94%, co oznaczałoby, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosłoby powyżej 4%. Nie było to częścią mojej prognozy na 2020 lub 2021 r. Jednak część prognozy na 2022 r. była taka, że ​​gdyby globalne rentowności obligacji wzrosły, szczególnie w Niemczech i Japonii, moglibyśmy przebić 1,94%.

Oczywiście po marcu tego roku wydarzyło się dużo więcej dramatów, a 10-letnia rentowność podskoczyła do 4%, czego nie szukałem. Jednak biorąc pod uwagę wzrost cen i gwałtownie rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, spadek przystępności cenowej ma charakter historyczny.

Przystępność cenowa jest ważna niezależnie od danych o zapasach i nie jest to zdrowy aspekt, jeśli nawet miesięczna podaż zapasów jest krótsza niż cztery miesiące. Często mówię cztery miesiące podaży, ponieważ uważam, że zrównoważony rynek to cztery miesiące, a nie sześć miesięcy. Bardzo rzadko zdarza się, aby od 1996 roku w Ameryce dostawać półroczną dostawę na istniejący rynek sprzedaży domów.

Zdarzyło się to tylko raz w latach 2006-2011 – lata krachu na rynku nieruchomości. Spowodowało to wiele wymuszonych wyprzedaży w okresie słabszego popytu, kiedy kredyt zaostrzył się względem krzywej popytu. Oznacza to, że boom mieszkaniowy z lat 2002-05 spowodował znaczny kryzys kredytowy, który nie nastąpi tym razem, gdy nadejdzie kolejna recesja.

Obecnie mamy 3,2 miesiące podaży, co nie jest zbyt wiele w historii, ale to więcej niż ostatnie minima i mamy do czynienia z poważnymi problemami z przystępnością cenową.

Dużo mówię o zapasach w 2019 r., ponieważ rzeczywiste ceny domów w 2019 r. na krótko stały się ujemne, co pokazuje, że nie trzeba mieć więcej niż sześć miesięcy zapasów, aby ceny się ochłodziły. W rzeczywistości na konferencji w 2019 roku byłem tak szczęśliwy, że oznaczyłem poniższy wykres jako Dobre wieści! Nie jestem pewien, czy publiczność zaakceptowała moje ujęcie.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosły do ​​5% w 2018 r., ochładzając rynek mieszkaniowy, ale nie przesadnie dramatyczny dla istniejącego rynku sprzedaży domów. Dane dotyczące wniosków zakupowych były negatywne tylko przez trzy tygodnie w roku. Ceny domów zmieniają się i spadają, ceny działały w tym sensie, że sprzedawcy w pewnym stopniu spotykali się z kupującymi domy.

Teraz szybko do 2022 r. Widzieliśmy ogromną inflację cen i płatności, z wciąż rosnącymi cenami i największym jednorocznym wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych w najnowszej historii. W przeciwieństwie do lat 2018-2019, kiedy dane dotyczące wniosków zakupowych niewiele się zmieniły, trend odszedł w zapomnienie 20% Z roku na rok czterotygodniowa średnia krocząca tego wskaźnika spada.

W ostatnich trzech miesiącach roku możemy spodziewać się, że kilka tygodni pokaże negatywne odciski r/r 35%-45% w miarę jak kompoty stają się coraz trudniejsze. To prawdziwy hit na żądanie.

W latach 2018-2019 wskaźniki przystępności cenowej nie były tak złe, jak myślano. Tak już nie jest. Dlatego tak głośno popieram wzrost cen od końca 2020 roku i do tego roku. Nawet moja prognoza cenowa na 2022 r. pokazuje duże spowolnienie wzrostu cen 20% tak nisko jak 5,2%. Moja prognoza była zbyt niska, ponieważ dane o całkowitych zapasach były zbyt niskie na początku roku, a ceny wzrosły dopiero w kwietniu.



Teraz ze wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych 7% a ceny w tym roku nie są ujemne, nabywcy domów – przynajmniej ci, których stać na zakup domu – mają przewagę na niektórych rynkach, na których zapasy są na poziomie z 2019 r., ponieważ podaż domów z 2019 r. jest dla mnie funkcjonującym rynkiem. Tak powinieneś teraz patrzeć na życie.

Gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych było poniżej 4%, siła cenowa rynku była zbyt silna, ponieważ zapasy znajdowały się na historycznie najniższych poziomach. Tak już nie jest. Chociaż całkowity zapas wynosi sąsiedztwo Najniższe w historii ceny i rozpoczęcie 2023 r. z historycznie niskimi zapasami nie oznacza, że ​​ceny nie mają znaczenia.

Poza Badania Altos:

Moim wielkim wnioskiem z wyjątkowo niezdrowego rynku mieszkaniowego w 2022 roku jest to, że oprocentowanie kredytów hipotecznych od 4% do 5% nie wyrządziło spodziewanych szkód i uważam, że właśnie dlatego moja prognoza wzrostu cen na poziomie 5,2% do 6,7% na 2022 r. będzie błędna i zbyt niski.

Jednak oprocentowanie kredytów hipotecznych od 5% do 6% zmieniło rynek, a obecnie oprocentowanie kredytów hipotecznych od 6% do 7% zmienia zachowanie, więc widzimy, że terminy nowych aukcji spadają jeszcze bardziej, ponieważ sprzedawcy porzucają harmonogram aukcji. Nabywcy domów, którzy mogą się teraz zakwalifikować do domu, są w znacznie lepszej sytuacji niż byli w poprzednich latach, ale hej, masz do czynienia z ogromnym spadkiem całkowitej kwoty płatności za swój dom. Nie jest to wielka sprawa dla niektórych nabywców domów, ale uwiera dla innych.

Z Broker.com:

Zrzut ekranu-2022-10-11-at-2.39.13-PM

Domy, które mają odpowiednią cenę, zwłaszcza w obszarach poniżej zapasów w 2019 r., sprzedają się szybko, a domy, które nie są wycenione na rynku, potrzebują więcej czasu na sprzedaż. Sprzedawanie w szesnaście dni to wciąż za mało jak na mój gust; Odzwierciedla to, że większość kraju nie powróciła do poziomów z 2019 roku.

Za kilka tygodni na zapasy wpłynie sezonowość; Pytanie brzmi, czy domy, których sprzedaż trwa dłużej, przestaną być na rok? Populacja tradycyjnie spada jesienią w zimie i wzrasta wiosną i latem. Jednak gdy popyt jest słaby, zapasy mogą się kumulować.

Ostatni raz całkowite zapasy wzrosły w 2014 r., ponieważ mieliśmy słaby popyt. Dane dotyczące wniosków zakupowych spadły średnio o 20% rok do roku, a korekta populacji była najniższa w historii. W 2014 roku nadal mieliśmy sezonowe wypłaty zapasów, więc czas pokaże, czy tak się stanie ponownie w tym roku.

Moje założenie na początku tego roku, że całkowite dane o inwentarzu powrócą do poziomów z 2019 r. w 2023 r., uderza w spadek liczby nowych ofert, więc nie chcemy tego widzieć na wiosnę 2023 r. Mając zrównoważony rynek mieszkaniowy, potrzebujemy aktywnych ofert, które co roku rosną, co zwykle robią; Rok 2020 był anomalią. Zobaczymy, co przyniosą mieszkania w nadchodzących miesiącach; Jednak zamykając księgi na 2022 r., możemy zgodzić się, że był to wyjątkowo niezdrowy rynek nieruchomości.

To, czego nie chcemy w 2023 r., to niski ogólny stan magazynowy – sprzedawcy, którzy nie chcą sprzedawać, nabywcy domów i sprzedawcy, którzy walczą o cenę, oraz sprzedawcy, którzy są uparci. Przy większej ilości zapasów sprzedawcy nie muszą być tak skąpi; Z tego powodu jestem fanem przywracania całkowitych danych inwentaryzacyjnych do poziomów z 2019 roku.

No Comments

Post A Comment