Ryzyko zerowej akcji kredytowej, gdy Fed mówi o recesji

Bank Ameryki niedawno ogłoszone pożyczka dla gospodarstw domowych o niskich dochodach, która nie wymaga od nabywców domów płacenia zaliczki lub kosztów zamknięcia, a pożyczka nie jest oparta na minimalnej punktacji FICO. Pierwszą reakcją ludzi było zastanowienie się, czy to znowu 2008 rok. Czy naprawdę ponownie udzielamy tego rodzaju pożyczek i posiadania domu bez zrozumienia ryzyka?

Cóż, to nie jest rok 2008, ale istnieje ryzyko związane z tego typu pożyczkami – i jest to ryzyko tradycyjnie związane z wszystkimi pożyczkami pod koniec cyklu w Ameryce, kiedy pożyczka wymaga niewielkiej lub żadnej zaliczki. Jasne, ta pożyczka z Bank of America nie ma egzotycznych struktur zadłużenia, które spowodowały tyle bólu w latach krachu na rynku mieszkaniowym, ale dobrze jest zrozumieć, co może się stać.

Aby wyjaśnić tutaj moją logikę, najpierw muszę wyrazić, czym moim zdaniem jest mieszkanie: „Mieszkanie to koszt przystosowania się do posiadania długu. To nie jest inwestycja”.

Częścią naszego dylematu mieszkaniowego jest to: jak zrobić coś niedrogiego, reklamując to jako czyjąś najlepszą inwestycję? Ponieważ wielu ludzi postrzega budownictwo mieszkaniowe jako twórcę bogactwa – a my chcemy, aby więcej Amerykanów miało więcej bogactwa – rząd musi zapewnić, że popyt pozostanie wystarczająco wysoki, aby ten produkt bogactwa mógł rosnąć.

Cały system musi być tak zaprojektowany, aby z czasem wzrastała cena. Robimy to w Ameryce. Rynek mieszkaniowy jest mocno dotowany, aby utrzymać rosnący popyt, a gdy gospodarka słabnie, spadają stopy procentowe, co ma nieproporcjonalny wpływ na rynek mieszkaniowy.

Kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych spada, większość nabywców domów (w tym właścicieli domów, którzy muszą sprzedać, aby kupić inny dom) jest w większości zajęta, więc czerpią duże korzyści z niższych stóp procentowych i popytu na wzrost mieszkań. Może to spowodować, że ceny domów wymkną się spod kontroli, zwłaszcza jeśli ogólny stan zapasów spadnie na najniższy w historii. To właśnie wydarzyło się tutaj w USA. W końcu zapłaciliśmy cenę – grę słów zamierzoną – za brak wystarczającej ilości produktu, z ogromnymi wzrostami cen domów w latach 2020-2022.

To Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Całkowite dane inwentaryzacyjne pokazują, że historycznie jesteśmy gdzieś pośrodku 2 do 2,5 miliona Domy na sprzedaż, ale w 2022 roku było nas już 870.000 w całkowitym magazynie. Zawsze lubię dodawać, że liczba aktywnych wpisów była wyższa w latach 80-tych – a teraz mamy dużo więcej ludzi. Więc kiedy zsumujesz przeprowadzki, przeprowadzki, nabywców domów po raz pierwszy, kupujących gotówkę i inwestorów, może to wymknąć się spod kontroli.

Widzimy wyraźną rozbieżność we wzroście cen mieszkań począwszy od 2020 roku, kiedy to osiągnęliśmy rekordowo niski poziom zapasów. Więc jeśli wydaje mi się, że panikowałem z powodu wzrostu cen domów i desperacko potrzebowałem wzrostu zapasów, możesz zobaczyć moją logikę. Latem i jesienią 2020 roku byłem w zasadzie w trybie Danger, Danger, Will Robinson, gdy kanały pamięci masowej pękły w najgorszym możliwym momencie dla naszego kraju.

Porozmawiajmy teraz o zresetowaniu sprawy i rezerwa Federalna podnosić stopy w tonie, który nawet sugeruje, że zdają sobie sprawę, że mogą spowodować recesję poprzez utratę miejsc pracy! Chcę tylko to podkreślić: Rezerwa Federalna aktywnie mówi, że budżety będą odczuwać ból, a niektórzy twierdzą, że nie mogą obniżać stóp procentowych podczas recesji, gdy inflacja jest wysoka.

Dla tradycyjnego właściciela domu, który kupił dom wiele lat temu i widział, jak jego zagnieżdżona pozycja kapitałowa eksplodowała wyżej, nie jest to ogromny problem. Jeśli stracą pracę, będą mieli dużo kapitału własnego w domu i najprawdopodobniej ich finanse z czasem się poprawią.

To plus dla właścicieli domów, stały ciężar zadłużenia długoterminowego, podczas gdy ich zarobki rosną z roku na rok. Jak widać poniżej, nie mieliśmy boomu na kredyty hipoteczne, jaki mieliśmy w latach bańki mieszkaniowej. Więc nie tylko mamy ponad 40% domów bez kredytów hipotecznych, ale właściciele domów zagnieżdżonych mają teraz prawie niesprawiedliwie. Pamiętaj, że system ma na celu utrzymywanie zawyżonych cen nieruchomości.

Zawsze podkreślam wagę posiadania ustaw o reformie upadłości z 2005 r. i kwalifikujących się ustaw hipotecznych z 2010 r., które razem pozwoliły właścicielom domów na uzyskanie najlepszych profili finansowych w historii naszego kraju. Jeśli spojrzymy na dane kredytowe z ostatnich 10 lat, nie wygląda to na stres, który widzieliśmy w latach 2003-2008, czyli ekspansję gospodarczą i tworzenie miejsc pracy przed recesją związaną z likwidacją miejsc pracy w 2008 roku.

Właściciele domów kupują dom, mają stałą spłatę, aw okresie spłaty pożyczki, wraz ze wzrostem ich zarobków, poprawia się ich przepływ gotówki.

Wyniki FICO wyglądają teraz znacznie lepiej niż w okresie poprzedzającym Wielki Kryzys Finansowy. Możesz więc zobaczyć korzyści płynące z posiadania stałej płatności za koszty mieszkaniowe, podczas gdy Twoje zarobki rosną. Nie mamy już 100% pożyczek, które wiążą się ze znacznym ryzykiem stopy procentowej, więc całkowita spłata domu może zmusić kogoś do sprzedaży, nawet jeśli dwie osoby pracują na pełny etat i nie straciły pracy. Z pewnością mamy teraz znacznie lepszy ekosystem mieszkaniowy.

Biorąc to pod uwagę, moje obawy związane z udzielaniem pożyczek Bank of America będą zawsze dotyczyć pożyczek pod koniec cyklu w każdej ekspansji gospodarczej. Jeśli zamierzamy zaoferować 100-procentowe finansowanie bez kosztów zamknięcia, a Rezerwa Federalna mówi o potrzebie recesji, myślę, że musimy upewnić się, że ludzie rozumieją ryzyko związane z tego rodzaju pożyczką. Muszę złożyć to oświadczenie, ponieważ wszystkie moje sześć flag recesji jest podniesionych.

Zakładając, że wszystkie strony rozumieją ryzyko 100% pożyczki Bank of America i innych nisko spłacanych pożyczek, podczas gdy Rezerwa Federalna stara się jednocześnie podnieść bezrobocie. W takim przypadku nikt nie może być pociągnięty do odpowiedzialności za produkt – czy to pożyczkodawca, czy pożyczkobiorca.

Teoretycznie, o ile nie stracisz pracy lub nie staniesz w obliczu trudności finansowych, nigdy nie powinieneś tracić domu. Twój dom jest miejscem, w którym wychowujesz swoją rodzinę, a spłata kredytu hipotecznego, którą dokonujesz co miesiąc, powinna pozwolić ci spać spokojnie każdej nocy.

Ale bez względu na to, jak solidna jest pożyczka, nie możemy przymykać oczu na ryzyko cyklu koniunkturalnego, zwłaszcza gdy urzędnicy Rezerwy Federalnej dyskutują o potrzebie podniesienia stopy bezrobocia w celu walki z inflacją.