Każdy, kto myśli o zdobyciu Nieruchomość jako inwestycja kupić prędzej czy później zetknie się z pojęciem „zwrotu”. Już podczas przeglądania licznych ogłoszeń i ogłoszeń, ale najpóźniej przy pierwszej wizycie u agenta nieruchomości, pojawiają się stwierdzenia typu „4% zwrotu rocznie” lub coś podobnego. Ale co właściwie oznacza „powrót” i jakie są tutaj różnice?

Co oznacza „powrót”?

Jak w przypadku każdej inwestycji, celem inwestycji w nieruchomości (np. kupno kondominium) jest powtarzające się dochody w celu osiągnięcia zysku). Jeśli teraz porównasz ten „dochód” (w szczególności dochód z najmu) z zainwestowany kapitał i poniesionych kosztów, otrzymujesz „zwrot” z inwestycji kapitałowej.

„Zwrot” można osiągnąć nie tylko poprzez wynajem lub dochód z wynajmu, ale także w przypadku sprzedaż nieruchomości. Dzieje się tak, gdy nieruchomość jest sprzedawana po wyższej cenie niż w momencie zakupu. Jeśli teraz porównasz zysk kapitałowy (różnicę między kosztami nabycia a przychodami ze sprzedaży) w stosunku do okresu posiadania, tutaj również uzyskasz „zwrot”.

Wydajność to nie to samo, co wydajność!

W praktyce istnieje wiele różnych warunków zwrotu. Najczęściej używanymi terminami są tzw Wydajność początkowa brutto (BAR), tj Wydajność początkowa netto (NAR) lub o zwrotu z kapitału.

Niestety, istnieje niewiele znormalizowanej literatury dotyczącej terminologii. W Niemczech po raz pierwszyTowarzystwo badań rynku nieruchomości“ z różnymi terminami rozpatrywanymi i jednym polityka opublikowanych na temat definicji plonów, na których opierają się poniższe definicje i wyjaśnienia.

Wydajność początkowa brutto (BAR)

Potocznie nazywa się to „zwrotem brokera”. Jest to również zwrot, który najczęściej można znaleźć w reklamach, ogłoszeniach i ekspozycjach. Zasadniczo BAR to prawo łatwy do zrozumienia wskaźnikktóry jest łatwy do określenia i ułatwia podjęcie decyzji (przy porównaniu kilku możliwych inwestycji).

BAR odzwierciedla zależność między rocznym dochodem z najmu netto a ceną zakupu:

BAR = (roczny dochód z najmu netto x 100) / cena zakupu

Ale Niebezpieczeństwow prostocie obliczeń tkwi niebezpieczeństwo:

Stosuje się czystą cenę zakupu, dodatkowe koszty (np. sporządzanie umów przez notariusza, opłaty maklerskie, podatki itp.). bez rozpatrzeniachociaż nadal obciążają one portfel kupującego.

Ponadto jest to „statyczna” kluczowa postaćktóry opiera się na stałych dochodach z najmu (np. ryzyko utraty czynszu nie jest brane pod uwagę), a także nie uwzględnia żadnego potencjału (np.

Początkowy zwrot netto (NAR)

W przeciwieństwie do obliczania BAR, koszty zarządzania odliczona od rocznego dochodu netto z najmu. Również zapłacona cena zakupu nadal wszystko Koszty transakcyjne i dodatkowe dodane (całkowite koszty inwestycji):

NAR = (roczny dochód netto z najmu – koszty operacyjne) x 100 / całkowite koszty inwestycji

Podobnie jak BAR, NAR jest legalny łatwe do obliczenia I międzynarodowo powszechne. Ponieważ w przeciwieństwie do obliczania BAR, w tym przypadku odejmowane są koszty zarządzania i uwzględniane są całkowite koszty inwestycji, NAR musi być niższy niż BAR. Oczywiście jest to znacznie mniej skuteczne w reklamach.

Umierać Niebezpieczeństwo przy obliczaniu początkowego plonu netto potencjalni nabywcy mogą „manipulować” kosztami zarządzania, co może łatwo zafałszować wynik, więc bądź ostrożny!

zwrotu z kapitału

Zarówno przy określaniu BAR, jak i NAR, pozostałości struktura finansowania inwestycji w nieruchomości i opodatkowania całkowicie pominięte. Jeśli inwestor wykorzystuje do finansowania zarówno kapitał własny, jak i dług Zwrot z zaangażowanego kapitału (zwrot z kapitału własnego) być interesujące i obliczone.

Zwrot z kapitału własnego oblicza się poprzez odjęcie kosztów niepodlegających zwrotowi oraz kosztów odsetek od dochodu z wynajmu i ustalenie tej kwoty w stosunku do kapitału własnego (jeżeli podatki są należne, należy je również odjąć od dochodu z wynajmu). Wynikiem jest średni roczny zwrot z zainwestowanego kapitału:

Dochód z najmu netto pa – odsetki od kredytu pa = roczny dochód netto

(roczny dochód netto / kapitał własny) x 100 = zwrot z kapitału własnego

Praktyczna wskazówka:

Zawsze pytaj, o jakim „zwrocie” mowa, i poproś o ujawnienie i wyjaśnienie powiązanej faktury. W przeciwnym razie reklamowany „piękny łabędź” może po zakupie bardzo szybko okazać się „brzydkim kaczątkiem” z powodu błędnych/nieodpowiednich parametrów.