W tym artykule

Słysząc ekspertów mówiących o nieruchomościach w ciągu ostatniego roku, można by pomyśleć, że niebo runęło kilka razy.

Nie zrozum mnie źle. Sektor nieruchomości doświadczył w ciągu ostatniego roku wielu wyzwań. Ceny domów na niektórych rynkach spadły po latach gwałtownego wzrostu w niezrównoważonych cenach. Szybki wzrost stóp procentowych sprawił, że wielu potencjalnych sprzedawców poczuło się „utkniętych” w swoich domach, ograniczając podaż, a niektórym inwestorom pozostawiło kredyty o zmiennej stopie procentowej z niewielkimi lub nawet ujemnymi przepływami pieniężnymi.

Ale nadal inwestuję w nieruchomości, miesiąc po miesiącu. Tak jak ja nadal inwestuję w akcje miesiąc w miesiąc, niezależnie od ostatnich zmian na rynku.

Dlatego.

„Odwilż” już się wydarzyła

Próba pomiaru czasu na rynku jest amatorskim błędem. Wkrótce dojdę do tego, dlaczego, ale nawet jeśli się nie zgadzasz, weź pod uwagę, że teraz może być „idealny czas na zakup” (nie żebym wierzył, że takie rzeczy istnieją).

Paul Moore przedstawia przekonujący argument na temat tego, w jaki sposób syndykatorzy „newru” (nowicjusze udający guru) spowodowali załamanie rynku konsorcjalnego nieruchomości wielorodzinnych. Twierdzi, że niedoświadczeni inwestorzy przepłacali za nieruchomości, obiecali zbyt wysokie zwroty i pożyczali pożyczki o zmiennym oprocentowaniu, zakładając, że niskie stopy będą trwać wiecznie.

Wiele się wydarzyło, bez dwóch zdań. Zmusiło to niektórych właścicieli w trudnej sytuacji do sprzedaży wcześniej niż planowano, być może ze stratą.

To brzmi dla mnie jak okazja.

Kiedy czytam przypadek Paula, nie widzę argumentu przeciwko inwestowaniu w wielorodzinę. Odchodzę z mocnym przypomnieniem, jak ważna jest należyta staranność.

Inwestuj z doświadczonymi syndykatorami, którzy widzieli kilka różnych typów rynków nieruchomości. Unikaj inwestowania z operatorami, którzy nie ubezpieczają się bardzo, bardzo konserwatywnie.

Ryzyko stopy procentowej = uwzględnione

Do tej pory wszyscy mieliśmy odrobinę zimnej wody na twarzy, przypominając nam, że stopy procentowe nie pozostają na zawsze w pobliżu zera, nawet jeśli rządy, które są zadowolone z wydatków, sobie tego życzą.

Syndykatorzy wielorodzinni – przynajmniej ci doświadczeni – uwzględniają ryzyko stopy procentowej w swoim ubezpieczeniu. Podejmują kroki, takie jak kupowanie limitów stóp procentowych lub pożyczanie pożyczek o stałym oprocentowaniu, zaciąganie dłuższych pożyczek i odkładanie większych rezerw gotówkowych. Wielu agresywnie poluje na potencjalne pożyczki sprzedającego lub negocjuje finansowanie sprzedawcy.

Wszyscy mówią o stopach procentowych od ponad 18 miesięcy. Czas na martwienie się o rosnące stopy procentowe był właściwie kilka lat temu, kiedy tak wielu operatorów zaciągnęło kredyty o zmiennym oprocentowaniu bez limitów stóp procentowych. Obecnie nikt już nie ignoruje tego ryzyka.

Powinieneś martwić się rzeczami, o których nikt nie mówi, a nie ryzykiem, o którym wszyscy myślą.

Podsumowując, wysokie stopy procentowe nie są złe dla inwestorów wielorodzinnych. Zwiększają koszty posiadania domu, powodując, że wielu potencjalnych nabywców domów kontynuuje wynajem dłużej niż w innym przypadku. W zeszłym roku koniec 60% najemców nie było stać na zakup domu w miastach, w których mieszkają – więc nadal wynajmują, zwiększając popyt na mieszkania na wynajem.

Mniej ofert, bardziej wybredni syndykatorzy

Tak jak rosnące stopy procentowe zachwiany przepływ gotówkisyndykatorom wielorodzinnym trudniej było znaleźć dobre oferty.

Wielu osobom trudniej było również pozyskać kapitał, biorąc pod uwagę wyniki niektórych konsorcjów od czasu, gdy stopy zaczęły rosnąć. Słabe wyniki obejmowały przerwanie (lub opóźnienie) dystrybucji, wydawanie wezwań do kapitału, a nawet straty.

W ciągu ostatnich sześciu miesięcy rozmawiałem z dziesiątkami syndykatorów i ciągle słyszę ten sam refren: w tym roku zawieramy mniej transakcji. Pozyskiwanie kapitału było trudniejsze w ciągu ostatniego roku. Zaostrzyliśmy nasze gwarancje. Odkładamy większe rezerwy gotówki.

Dwa lub trzy lata temu – kiedy syndykatorzy sprzedawali z rekordowymi zyskami – nie był to dobry czas na inwestowanie. Dzisiaj – kiedy wszyscy są bardziej ostrożni po mniej różowych wynikach – jest właściwie lepszy czas na inwestowanie.

Ponownie, jeśli wierzysz w próbę czasu na rynku, czego ja nie.

Timing na rynku to gra głupców

Wyobraź sobie niedoszłego nabywcę domu w 2019 roku, który powiedział: „Poczekam do następnego korekta na rynku mieszkaniowym kupić.”

Po pierwsze, staliby na uboczu przez cztery lata. Ale nawet gdy nastąpiła korekta, ogólnokrajowe ceny domów są nadal o około 33% wyższe niż przed pandemią.

Nie bądź sprytny. Nie bądź zazdrosny. Najlepsi analitycy rynkowi w kraju nie są w stanie konsekwentnie przewidywać ruchów rynkowych, czy to w przypadku akcji, czy nieruchomości. Jeśli oni nie mogą tego zrobić, z pewnością nie możesz.

Poza tym, kiedy próbujesz czas na rynek, twoja kryształowa kula musi być podwójnie właściwa: najniższy możliwy punkt wejścia i najwyższy możliwy punkt wyjścia. Możesz mieć szczęście i zbliżyć się do tego raz, ale nie spodziewaj się, że piorun uderzy na twoją korzyść dwa razy.

A zanim stanie się jasne, co dzieje się na rynku, fale już się zmieniły. Mimo ponury nastrój wśród kupujących i sprzedającychanalitycy, tacy jak Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, uważają teraz, że rynek wszedł w tryb ożywienia. Ale czytając dominujące nagłówki, nie pomyślałbyś tak.

Co zamiast tego: uśrednianie kosztów w dolarach

Co tydzień pieniądze są przelewane automatycznie z mojego konta czekowego na moje konto maklerskie. Tam mój robo-doradca inwestuje je automatycznie, aby utrzymać alokację moich aktywów tam, gdzie chcę.

Znany jako “uśrednienie kosztu dolara”, polega na konsekwentnym i regularnym inwestowaniu w te same aktywa. W końcu odzwierciedlasz ruchy rynku, co może nie brzmieć zbyt seksownie, ale z czasem wychodzisz przed wszystkich „sprytnych” ludzi próbujących wyczuć rynek.

To główny powód, dla którego przeciętny inwestor słabo radzi sobie na rynku.

Stosuję tę samą strategię przy inwestycjach w nieruchomości. Co miesiąc inwestuję w nową umowę syndykacji nieruchomości. Chociaż normalnie kosztowałoby to 50-100 000 $ miesięcznie. To jest właśnie powód, dla którego SparkRental uruchomił nasz klub współinwestowania: łączenie funduszy w celu inwestowania mniejszych kwot w więcej transakcji.

Konsorcja nieruchomości nie są jedyną opcją. Możesz w nie inwestować platformy finansowania społecznościowego nieruchomości, często w krokach tak małych, jak 10 USD. Na przykład co miesiąc inwestuję niewielkie kwoty w pożyczki na parterze.

I oczywiście, jeśli masz wystarczająco dużo gotówki, możesz co miesiąc kupować nową nieruchomość na wynajem.

Ostatnia myśl: ryzyko recesji nie jest złe

Często inwestorzy nie śpią, obgryzają paznokcie i martwią się, co się stanie, jeśli nadejdzie recesja. Ja nie.

Gdyby recesja wybuchła jutro, Fed przestałby podnosić stopy procentowe. W rzeczywistości szybko zaczęliby obniżać stopy procentowe, co wspiera rynki nieruchomości.

I chociaż ceny domów czasami spadają podczas recesji, czynsze rzadko. Nawet podczas Wielkiej Recesji czynsze po prostu się wyrównały:

Fakt, że czynsze spadły na niektórych rynkach w tym roku bardziej przemawiają za tym, że czynsze przekroczyły fundamentalne wartości rynkowe po interwencjach rządu w czasie pandemii. Czynsze pozostały w dużej mierze zamrożone w okresie moratorium na eksmisje, nawet gdy ceny domów eksplodowały. Kiedy moratorium zniesiono, najemcy zalani pieniędzmi stymulacyjnymi wyszli i licytowali te czynsze, które dogoniły ceny domów. Podobnie jak ceny domów, czynsze przekroczyły granicę na niektórych rynkach i obecnie się korygują.

Chociaż spadające czynsze nie stanowią poważnego zagrożenia dla większości inwestorów w nieruchomości podczas recesji, nie oznacza to, że recesja nie stwarza żadnego ryzyka. Wskaźniki pustostanów często rosną podczas recesji, podobnie jak niewypłacalność czynszów. To wciąż wgryza się w twoje przepływ gotówki z wynajmunawet jeśli czynsze utrzymują się na stałym poziomie.

Zanim wszyscy eksperci zaczną mówić o trendzie, jest on już w toku. Wszystkie absurdalnie wysokie zyski, jakie syndykatory zarabiały w latach 2020-2022, wywołały mnóstwo szumu, a inwestorzy gromadzili się w syndykatach. To sprawiło, że nie był to idealny czas na inwestowanie, ponieważ niektórzy syndykatorzy i inwestorzy znaleźli trudną drogę. Ale nie domyśliłbyś się tego po nastroju w tamtym czasie.

Zapomnij o próbie pomiaru czasu na rynku. Po prostu inwestuj powoli i stabilnie i zaakceptuj, że od czasu do czasu rynek obróci się przeciwko tobie. W dłuższej perspektywie znacznie wyprzedzisz wszystkich „sprytnych” zegarmistrzów rynku.

Uwaga autorstwa BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.