Opinia: Czy niższe ceny drewna zrównoważą rosnące stopy procentowe?

Wysokie ceny drewna są często obwiniane za wysokie ceny domów. Niedawno widziałem, jak firma budowlana oferuje obniżkę ceny domu o 60 000 USD, ponieważ „ceny drewna spadły… przekazujemy te oszczędności na Ciebie”. To się po prostu nie zgadza.

w jednym Wpis na blogu z 4 styczniaten Krajowe Stowarzyszenie Budowniczych powiedział, że 167% wzrost z niskich cen drewna z zeszłego lata do ponad 1000 USD za tysiąc stóp deski (mbf) dodał tylko około 18 600 USD do kosztów domu. Czy dzisiejsze spadające ceny drewna mogą ponownie pobudzić popyt na przestrzeń życiową?

matematyka drewna

Jeśli zeszłego lata tarcica kosztowała około 400 USD/mbf, wzrost o 167% równa się 1070 USD w styczniu. Jest to rozsądny zakres dla tej analizy. Oznacza to, że zmiana cen drewna o 670 USD/mbf oznacza dodatkowy koszt w wysokości 18 600 USD. W związku z tym każda cena drewna 1 USD/mbf kosztuje nabywcę domu około 28 USD w tarcicy (18 600 USD / 670 USD).

Aby liczby były proste, oto trochę matematyki związanej z blogiem NAHB:

• Jeśli drewno kosztowało 400 USD/mbf w 2019 r., koszt drewna wyniósł 11 200 USD na dom
• Gdyby drewno wyniosło 1070 USD/mbf w 2020 r., koszt drewna wyniósłby 29 800 USD na dom
• Jeśli drewno w 2022 r. wyniesie 400 USD/mbf, koszty drewna wrócą do 11 200 USD za dom

Oto, co się stało z 30-letnimi oprocentowaniem kredytów hipotecznych w tym samym okresie:

• 4% w 2019 r.
• 3% w 2021 r.
• 6% w 2022

Jak drewno ma się do stóp procentowych?

W styczniu 2020 r. Carmel Ford z NAHB Economics and Housing Policy Group opublikował specjalne badanie pt Koszt budowy domu. Dom miał 2594 stopy kwadratowe i miał całkowitą cenę sprzedaży 485 000 dolarów. To może nie jest ten sam dom, w którym NAHB oparł swój blog z 4 stycznia na podwyżkach cen drewna, ale jest wystarczająco blisko do tego celu.

Korzystanie z 30-letniej amortyzacji kredytu hipotecznego przy założeniu 80% kredytu hipotecznego na dom o wartości 485 000 USD i tego kalkulatora Bankrate.comoto tabela przedstawiająca wpływ cen drewna i oprocentowania na miesięczną opłatę za dom:

Od 2019 do 2021 r. ceny tarcicy wzrosły 63 zł w sprawie spłaty kredytu hipotecznego w 2021 r. i obniżki stóp procentowych o 1% $216 za oszczędności netto w wysokości 153 USD. Od 2019 do 2022 r. stopy procentowe wzrosły o 474 USD.

Innymi słowy, podwyżka stóp o 1% ma ponad trzykrotny wpływ 167% wzrostu konsumpcji drewna.

Cena drewna jest zawsze zwolennikiem, nigdy liderem

Ceny tarcicy wzrosły w wyniku dużego popytu i niskiej dostępności tarcicy. To ten sam czynnik, który spowodował wzrost cen domów – wysoki popyt kontra dostępność. Co napędzało wysoki popyt na domy? rekordowo niskie stopy procentowe. Budujący domy byli w stanie przenieść wszystkie rosnące koszty na nabywców domów ze względu na rekordowo niskie koszty kredytu dla kupujących. Gdy zdolność kredytowa kupującego spada, popyt krajowy spada, popyt na drewno spada w stosunku do podaży, a ceny drewna spadają.

Drewno nigdy nie prowadzi, zawsze podąża.

NAHB i media mogą oczerniać rynki surowego drewna za wysokie ceny podczas bezprecedensowych zakłóceń łańcucha dostaw w 2020 i 2021 roku, ale spadające ceny drewna nie są w stanie pokonać rosnących stóp procentowych, aby ponownie rozpalić popyt na mieszkania.

Matt Meyers jest założycielem i dyrektorem generalnym Yesler Marketplace.

Ta rubryka niekoniecznie reprezentuje opinie redakcji HousingWire i jej właścicieli.

Aby skontaktować się z autorem tej historii:
Matt Meyers w [email protected]

Aby skontaktować się z wydawcą odpowiedzialnym za tę historię:
Sarah Wheeler w [email protected]