Nowa ustawa w Kongresie ma na celu zakończenie korzyści z amortyzacji dla niektórych inwestorów — co to oznacza dla Ciebie?

Nowa ustawa w Kongresie ma na celu zakończenie korzyści z amortyzacji dla niektórych inwestorów — co to oznacza dla Ciebie?

Nowa ustawa w Kongresie ma na celu zakończenie korzyści z amortyzacji dla niektórych inwestorów — co to oznacza dla Ciebie?

Dom

Blog

Wiadomości o nieruchomościach

Nowa ustawa w Kongresie ma na celu zakończenie korzyści z amortyzacji dla niektórych inwestorów — co to oznacza dla Ciebie?

Lindsay Frankel

1 dzień temu

6 minut czytania

Nowa ustawa w Kongresie ma na celu zakończenie korzyści z amortyzacji dla niektórych inwestorów — co to oznacza dla Ciebie?

Na początku tego miesiąca demokratyczni prawodawcy wprowadzili nową ustawę mającą zniechęcić inwestorów do kupowania domów jednorodzinnych. Ustawa, tzw Stop Predatory Investing Actwyeliminowałoby zainteresowanie i odpisy amortyzacyjne dla inwestorów, którzy po wejściu w życie ustawy nabędą 50 lub więcej nowych domów jednorodzinnych na wynajem.

Ustawa dopuszcza kilka wyjątków – inwestorzy nadal będą mogli dokonywać odliczeń od domów budowanych na wynajem lub finansowanych z ulg podatkowych na mieszkania o niskich dochodach. A ci, którzy zdecydują się sprzedać nieruchomość właścicielowi domu lub kwalifikowanej organizacji non-profit, będą mogli dokonać odliczeń za rok sprzedaży.

Ustawa ma na celu zwiększenie dostępu do mieszkań i przystępności cenowej, szczególnie dla osób kupujących domy po raz pierwszy. Zwolennicy projektu ustawy twierdzą, że inwestorzy korporacyjni przebijają rodziny w poszukiwaniu domów i wynajmują te domy po coraz wyższych cenach, tworząc zbyt dużą konkurencję dla potencjalnych właścicieli domów w obliczu niedoboru mieszkań.

Jednak wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i prognozy spadku cen już teraz powodują wycofywanie się inwestorów z zakupu domów jednorodzinnych. Zakupy domów jednorodzinnych przez inwestorów spadły o blisko 50% rok do roku w czwartym kwartale 2022 r. Dane Redfina.

Co więcej, nie jest jasne, czy inwestorzy spowodowali zawyżone ceny domów, czy tylko zareagowali na warunki, które stworzyły boom mieszkaniowy. Ustawa może nie poprawić przystępności cenowej mieszkań, jak mają nadzieję zwolennicy, i może mieć niezamierzone konsekwencje.

Czy inwestorzy są odpowiedzialni za wzrost cen domów?

Chociaż trudno określić zakres, jasne jest, że duzi inwestorzy byli obecni na rynku domów jednorodzinnych podczas boomu na zakup domów. Ale to, czy spowodowały wzrost cen, jest przedmiotem debaty.

Dane firmy CoreLogic wskazują na skok udziału inwestorów w zakupach domów jednorodzinnych z 16% w latach 2017-2019 do 28% w pierwszym kwartale 2022 r. raport ze Joint Center for Housing Studies na Uniwersytecie Harvarda. Inwestorzy byli szczególnie agresywni w miastach boomu pandemicznego, które są obecnie zagrożone spadkiem cen – na przykład odpowiadali za 41% sprzedaży domów w Atlancie i 36% sprzedaży domów w Phoenix w czwartym kwartale 2021 r. Naukowcy zauważają, że duzi inwestorzy (posiadający co najmniej 100 nieruchomości) byli odpowiedzialni za większość wzrostu i przyczynili się do ograniczenia podaży dla potencjalnych właścicieli.

Dane z Freddie Mac pokazuje znacznie mniejszy wzrost zakupów inwestorów jako udziału w całej sprzedaży domów, z 26,7% w 2019 r. do 27,6% w grudniu 2021 r., napędzany głównie przez dużych inwestorów instytucjonalnych. Jednak w raporcie zauważono, że inwestorzy zazwyczaj wybierali domy o wartości poniżej wartości rynkowej, które wymagały więcej napraw, niż właściciele-mieszkańcy byliby skłonni się podjąć.

Ponadto, chociaż inwestorzy korporacyjni stanowili około 4% zakupów domów, iBuyers przerzucił wiele z tych domów i zwrócił je na rynek, więc część tych zakupów miała neutralny wpływ na podaż. „Chociaż inwestorzy z pewnością przyczyniają się do niedoboru przystępnych cenowo mieszkań, to nie oni są motorem ograniczonej podaży domów dostępnych do zakupu” — czytamy w raporcie.

Zamiast tego analitycy z Freddie Mac twierdzą, że wzrost cen mieszkań można przypisać niedostatecznej zabudowie, która ograniczyła podaż, a także niskim oprocentowaniu kredytów hipotecznych w 2020 i 2021 r., migracji z drogich miast i większej niż kiedykolwiek liczbie osób osiągających wiek na zakup domu po raz pierwszy, a wszystko to zwiększyło popyt.

Inni eksperci powtarzają, że inwestorzy korporacyjni nie są winni wysokich cen domów. „Wzrost liczby inwestorów instytucjonalnych jest raczej objawem niż przyczyną wyjątkowo napiętej sytuacji na rynkach mieszkaniowych” — powiedziała Jenny Schuetz, ekonomistka z The Brookings Institute w Komisji ds. Usług Finansowych Izby Reprezentantów Stanów Zjednoczonych. przesłuchanie. Zauważyła również, że zarządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które stwarzają wyzwania dla budowniczych, przyczyniają się do niedostatecznej podaży domów i że „wynajem domów jednorodzinnych jest ważną częścią ekosystemu mieszkaniowego”.

Czy ustawa będzie skuteczna?

„Nasza ustawa pomoże zapobiec zawyżaniu lokalnych cen mieszkań przez właścicieli korporacyjnych i odda władzę z powrotem w ręce pracujących rodzin, które potrzebują bezpiecznego i przystępnego cenowo miejsca do życia i wychowywania dzieci”, powiedział senator Sherrod Brown (D-Ohio) w oświadczenie. Ale czy ustawa miałaby taki skutek?

Inwestorzy korporacyjni są często przedstawiani jako podmioty kierujące się chciwością, które czerpią zyski kosztem pracujących rodzin. Jeśli tak, to czy wyeliminowanie ulgi podatkowej uniemożliwiłoby tym firmom kupowanie domów jednorodzinnych? A może po prostu przerzucą dodatkowe koszty na najemców? A nawet gdyby ustawa była skuteczna w skłonieniu inwestorów do wycofania się, czy miałaby jakikolwiek znaczący wpływ na przystępność cenową mieszkań?

A badanie w sprawie skutków zakazu kupowania przez inwestorów domów na wynajem w Niderlandach wskazuje, że środek doprowadził do gentryfikacji i wzrostu cen czynszów bez wpływu na sprzedaż domów lub ceny mieszkań. Holenderscy naukowcy z Uniwersytetu w Amsterdamie i Erasmus School of Economics zauważyli, że chociaż prawo uczyniło domy bardziej dostępnymi dla osób o średnich dochodach, ostatecznie polityka ta miała negatywny wpływ na przystępność cenową mieszkań i różnorodność sąsiedztwa.

Chociaż samo to badanie z pewnością nie jest dowodem na to, co by się stało, gdyby weszła w życie ustawa Stop Predatory Investing Act, badanie to jest pomocne przy ocenie potencjalnego wpływu ograniczenia inwestycji instytucjonalnych w mieszkalnictwo.

Oceniając ten rachunek, należy również wziąć pod uwagę przystępność cenową mieszkań zarówno dla potencjalnych nabywców domów, jak i najemców. Niezależnie od tego, czy inwestorzy korporacyjni przyczynili się do problemów z dostępnością cenową dla kupujących, przyczyniają się oni do podaży mieszkań na wynajem. „…w zakresie, w jakim działania inwestorów instytucjonalnych mogą skutkować mniejszymi zapasami [single-family] jednostek dostępnych do zakupu, skutkują one również zwiększeniem ogólnej podaży dostępnych [single-family] czynsze”, zauważa a raport z Kongresowej Służby Badawczej. Raport stwierdza również, że ci inwestorzy są w stanie przeprowadzić remonty, które mogą być poza zasięgiem nabywców domów o niskich i średnich dochodach.

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) Indeks przystępności mieszkaniowej siedzi poniżej 100 według stanu na marzec 2023 r., co wskazuje, że przeciętnej rodziny nie stać na zakup domu na podstawie mediany cen. Potencjalni nabywcy domów, którzy mogliby sobie pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego, gdyby stopy procentowe były niższe, są teraz zmuszeni wynajmować zamiast kupować. Inwestorzy korporacyjni mogą korzystać z tej rzeczywistości, ale jednocześnie zapewniają ludziom miejsca do życia.

To powiedziawszy, ograniczenie odpisów amortyzacyjnych dla inwestorów, którzy posiadają 50 lub więcej domów jednorodzinnych, może zrobić miejsce dla większej liczby inwestorów, którzy zapewnią wynajem domów. Ta zmiana już trwa — kupują drobni inwestorzy z 10 lub mniej nieruchomościami rosnący udział domów, podczas gdy zakupy domów przez dużych inwestorów spadają. Możliwe, że proponowana ustawa może pomóc w utrzymaniu trendu, co może być wygraną dla najemców i drobnych inwestorów.

W NAR ankieta, 60% Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zaobserwowało w 2021 r. rosnącą liczbę przejęć małych firm wynajmujących, a 52% zgłosiło, że ceny wynajmu nieruchomości należących do inwestorów instytucjonalnych były wyższe niż czynsze. Congressional Research Service zauważa, że ​​nie jest jasne, czy inwestorzy instytucjonalni pobierają nadmierne czynsze, ale jeden badanie odkryli, że czynsze rosną po fuzjach instytucjonalnych w dzielnicach, w których obie firmy były właścicielami nieruchomości. Problemem dla najemców może być brak konkurencji w sąsiedztwie ze względu na obecność dużego inwestora.

Czy ustawa to dobre rozwiązanie?

Proponowana ustawa Stop Predatory Investing Act jest próbą odrąbania problemu znacznie większego niż rosnący udział inwestorów w rynku domów jednorodzinnych. To może nie być kompletne rozwiązanie niedoboru domów startowych, ale czy warto spróbować?

Niektórzy mogą twierdzić, że proponowana ustawa tak naprawdę nikogo nie krzywdzi. Jeśli uważasz, że opodatkowanie bogatych jest rozwiązaniem korygującym nierówność majątkowa, proponowana polityka wpisuje się w tę strategię, ograniczając ulgi podatkowe dla megainwestorów. A dzięki minimum 50 nieruchomości nie wpływa to negatywnie na małych właścicieli w tym procesie, w przeciwieństwie do proponowana eliminacja 1031 giełd pisaliśmy w marcu.

Z drugiej strony również duże korporacje stworzyć więcej miejsc pracy. A inwestor posiadający 50 domów na wynajem nie jest monopolistą zagrażającym innowacyjności. Niektórzy mogą twierdzić, że dla gospodarki lepiej jest pozwolić tym firmom inwestycyjnym rozkwitnąć.

Czy zatem ograniczenie wzrostu dużych inwestorów w nieruchomości jest najlepszym rozwiązaniem kryzysu dostępności mieszkań? Think tanki, takie jak np Centrum Polityki Dwustronnej i Centrum priorytetów budżetowych i politycznych każdy z nich zauważa, że ​​konieczne jest wielostronne podejście, ale ich sugestie dotyczące polityki koncentrują się raczej na reformie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego i ulepszaniu programów mieszkań po przystępnych cenach niż na ograniczaniu inwestycji instytucjonalnych.

Mimo to ustawa Stop Predatory Investing Act ma wsparcie organizacji, takich jak National Housing Law Project i National Association of Local Housing Finance Agencies.

Dolna linia

W najlepszym przypadku ustawa Stop Predatory Investing Act może powstrzymać inwestycje dużych inwestorów w domy jednorodzinne i pozostawić miejsce na rynku inwestorom-mamom bez zmniejszania podaży domów jednorodzinnych na wynajem. W najgorszym przypadku ustawa może negatywnie wpłynąć na przystępność cenową mieszkań i dostęp do domów jednorodzinnych na wynajem dla rodzin pracujących.

Istnieje również możliwość, że ustawa nie wpłynie na odsetek dużych inwestorów kupujących domy jednorodzinne. A problem może już się naprawiać, ponieważ duzi inwestorzy wycofują się z rynku.

W każdym razie jest to tylko jeden element układanki. Ustawodawcy muszą zająć się ograniczeniami podaży – w szczególności restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego – a także barierami dla posiadania domu, aby znacząco wpłynąć na przystępność cenową dla potencjalnych nabywców domów.

Znajdź agenta w kilka minut

Dopasuj agenta przyjaznego inwestorom, który pomoże Ci znaleźć, przeanalizować i sfinalizować kolejną transakcję.

Znajdź agenta

Uwaga autorstwa BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.


Website | + posts

Robert Fertała jest doświadczonym i kompetentnym specjalistą od nieruchomości, który posiada wieloletnie doświadczenie w branży. Jego wiedza i umiejętności pozwalają mu pomagać klientom w znalezieniu najlepszych nieruchomości dostępnych na rynku, a także w negocjowaniu korzystnych warunków transakcji.

Robert jest znany z precyzji i skrupulatności w swojej pracy. Zawsze dokładnie analizuje każdą ofertę, aby upewnić się, że spełnia ona oczekiwania jego klientów. Jest również bardzo cierpliwy i gotowy do słuchania potrzeb swoich klientów, co pozwala mu lepiej zrozumieć ich oczekiwania i pomóc w znalezieniu idealnej nieruchomości.

Jego znajomość rynku nieruchomości oraz aktualnych trendów i przepisów pozwala mu doradzać klientom w kwestiach związanych z inwestowaniem w nieruchomości, a także w sprzedaży i wynajmie nieruchomości. Dzięki swojemu profesjonalizmowi i zaangażowaniu, Robert Fertała cieszy się uznaniem wśród swoich klientów i jest uważany za jednego z najlepszych specjalistów od nieruchomości w branży.

No Comments

Post A Comment