Niezdrowy rynek mieszkaniowy to teraz koszmar

Jak wzrost cen mieszkań uszkodził rynek mieszkaniowy

Niezdrowy rynek mieszkaniowy to teraz koszmar

Koszmar mieszkaniowy trwa. To Federalne stowarzyszenie agentów nieruchomości (NAR) zgłoszone że istniejąca sprzedaż domów przyszła na kwiecień 5,41 milionaNiski 3,4% z poprzedniego miesiąca i 8,6% z ostatniego roku. Ale najbardziej niezdrową linią danych było to, że ceny domów wzrosły 14,8%.

Teraz, gdy zbliża się lipiec, można śmiało powiedzieć, że oprocentowanie kredytów hipotecznych raz spadło 4%, Nie doszło do panikowej wyprzedaży amerykańskich właścicieli domów, którzy za wszelką cenę muszą się stąd wydostać, pchając cały zapas do milionów. Prawdę mówiąc, to zawsze była straszna przesłanka.

Z drugiej strony mój koszmarny scenariusz Ma się zdarza i to zła wiadomość dla wszystkich. Całkowity zasób mieszkaniowy spadł do rekordowo niskiego poziomu od 2020 r., a ponieważ stało się to w latach 2020-2024, doprowadziło to do wymuszonych ofert i wywindowało ceny znacznie powyżej moich 23% pięcioletni model wzrostu cen domów w zaledwie dwa lata.

Teraz, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło, popyt jest uderzany, podczas gdy wciąż pokazujemy 14,8% Dane o wzroście cen mieszkań. Ups!

Badania NAR: Średnia cena istniejących domów dla wszystkich typów mieszkań w maju wyniosła 407 600 USD, co oznacza wzrost o 14,8% od maja 2021 r. (355 000 USD), ponieważ ceny wzrosły we wszystkich regionach. Oznacza to 123 kolejne miesiące wzrostu rok do roku, najdłużej trwającą passę w historii.

Od lata 2020 roku byłem nieugięty, że gdy 10-letnia rentowność przekroczy 1,94% – co oznacza 4% plus oprocentowanie kredytów hipotecznych – narracja na temat nieruchomości ulegnie zmianie. Od tego czasu ceny domów wymknęły się spod kontroli, powodując więcej szkód spowodowanych zmianami stóp procentowych, niż miałoby to tradycyjnie miejsce.

Kiedy stopy idą w górę, widzimy, że wpływ na popyt i oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi już 6%, a nie 3%. To jest prawdziwe zniszczenie popytu; Ceny i taryfy to podwójne wariactwo i dlatego podkreśliłem, że musimy jak najszybciej zwiększyć zapasy. Dzieje się tak tylko przy wyższych stawkach.

Od marca br. popyt na mieszkania coraz bardziej spada, ale zasób wciąż jest poniżej tego 2010, 2013, 2016, oraz 2019 poziomów, co jest koszmarem. Ponieważ mieszkanie oznacza schronienie, ludzie nie sprzedają swoich domów, aby stać się bezdomnymi; tam mieszkają. Oczywiście, jeśli próbujesz sprzedać swój dom, jesteś również nabywcą domu.

Stopy procentowe wzrosły do ​​rekordowo wysokiego poziomu, czyniąc domy droższymi i teoretycznie uniemożliwiając niektórym nabywcom przeprowadzkę. Sprzedawcy domów o wysokiej wartości netto nie są tak wrażliwi na wyższe stopy procentowe, jak przynoszą bardziej znaczącą zaliczkę. Inwentarz wraca do historycznych norm 2 mln do 2,5 mln, to, co uważam za najlepszą rzecz dla mieszkalnictwa, nie wydarzy się w tym roku.

Całkowite zasoby NAR sięgają 1982 r.:

Osiągnięcie tego historycznego poziomu zapasów zajmie więcej czasu. Podkreśliłem, że nieruchomości nie poruszają się jak na giełdzie. Właściciele domów są w lepszej sytuacji finansowej niż maklerzy giełdowi, więc idea sprzedaży paniki nie odzwierciedla realiów budowy domu. Nie dostajesz wezwania do uzupełnienia depozytu w południe i jesteś zmuszony sprzedać swój dom w kilka sekund. Z drugiej strony inwestor nieruchomości nie ma takiej relacji ochronnej z domem, jaką ma właściciel domu.

Cel jest prosty: potrzebujemy łącznych zasobów mieszkaniowych, aby osiągnąć zasięg 1,52-1,93 miliona powrót do normalności. Obecnie jesteśmy na 1,16 mln. Słaby popyt, czas i ogromny spadek przystępności cenowej doprowadzą nas tam, ale nie z taką szybkością, jaką reklamowali ludzie w październiku ubiegłego roku.

Należy pamiętać, że zapasy są bardzo sezonowe iw ciągu najbliższych miesięcy zapasy sezonowe osłabną, ale zanim to nastąpi, powinniśmy przekroczyć ubiegłoroczny szczyt. Wszyscy powinniśmy szukać więcej zapasów, aby zakończyć to szaleństwo.



Jeśli chodzi o miesięczną podaż mieszkań, chcemy, aby jak najszybciej przekroczyła ona cztery miesiące. Byłby to bardziej tradycyjny poziom dla rynku mieszkaniowego; Robimy tu pewne postępy, ale nie tam, gdzie chcemy być.

Miesięczne dane o dostawach z NAR przed tym raportem

Jako miły wzrost miesięcznej podaży widzimy sezonowy wzrost zapasów związany ze spadkiem sprzedaży, co oznacza, że ​​miesiące podaży powinny rosnąć. To najlepsza część dzisiejszego raportu domowego.

Badania NAR: Zasoby mieszkaniowe zarejestrowane na koniec maja wyniosły 1,16 szt., co oznacza wzrost o 12,6% w stosunku do kwietnia i spadek o 4,1% w stosunku do maja 2021 r. Podaż niesprzedanych wynosi 2,6 miesiąca przy obecnym tempie sprzedaży w porównaniu z 2,2 miesiąca w kwietniu i 2,5 miesiąca w maju 2021.

Dodatkową złą wiadomością z raportu są dane, które są na rynku od kilku dni. Frustrującą linią danych podczas tego niezdrowego rynku mieszkaniowego były dni na rynku, które uparcie utrzymywały się na poziomie nastolatków. Chcemy, aby to poszło znacznie wyżej, aby wrócić do czegoś normalnego.

Ostatnio zapłaciliśmy wysoką cenę za wzrost cen mieszkań w całym kraju i choć ta linia danych wciąż jest na poziomie nastoletnim, nie osiągniemy równowagi na rynku mieszkaniowym, której potrzebujemy. Ceny domów muszą spaść 17% powrót do modelu szczytowego wzrostu na lata 2020-2024 – wystarczy mieć regularny rynek.

Badania NAR: kupujący po raz pierwszy stanowili 27% sprzedaży w maju; Inwestorzy prywatni kupili 16% domów; Sprzedaż gotówkowa stanowiła 25% transakcji; Sprzedaż awaryjna stanowiła mniej niż 1% sprzedaży; Nieruchomości zwykle pozostawały na rynku przez 16 dni.

Jeśli chodzi o trendy sprzedaży, ta linia danych wciąż pozostaje w tyle za rzeczywistością środowiska rosnących stóp procentowych, dając nam znacznie więcej miejsca na ograniczenie sprzedaży. Kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych mieściło się w przedziale 4%-5%, wyglądało to bardziej jak tradycyjny, wyższy spadek sprzedaży, dostosowując się do ogromnych wzrostów cen od 2020 roku.

Jednak przy oprocentowaniu kredytów hipotecznych powyżej 6%, widzimy realne załamanie popytu, ponieważ najlepsi nabywcy domów w Ameryce, nabywcy kredytów hipotecznych, doświadczają podwójnego wrażenia.

Chociaż czterotygodniowy trend średniej ruchomej danych z aplikacji zakupowych nie osiągnął poziomu, który myślałem, że zobaczę przy tak wysokich oprocentowaniu kredytów hipotecznych, to było pomiędzy 18%-22% Spadek z roku na rok, teraz przyspieszamy, a czterotygodniowa średnia krocząca spadła 16,75% Rok za rok. Należy pamiętać, że od października tego roku będzie dużo trudniej pracować z konkursami, więc co roku spadają 25% do 35% są wtedy w grze.

Niezwykle niezdrowy rynek mieszkaniowy będzie trwał, dopóki nie osiągniemy zapasów, aby obniżyć ceny i, miejmy nadzieję, odwrócić niektóre z rozległych fizycznych szkód cen mieszkań w Ameryce po 2020 roku. Jeśli chcesz więcej przewodnika, aby wiedzieć, kiedy zobaczymy poważną zmianę w tej dyskusji, niedawno napisałem ten artykuł, aby wyjaśnić, co należy śledzić. Dobrą zasadą jest inwentaryzacja pomiędzy 1,52 – 1,93 mln i ponad cztery miesiące podaży, a potem wracamy do normalnego rynku.

Wyobraź sobie, o ile więcej szkód mielibyśmy w tym roku, gdyby oprocentowanie kredytów hipotecznych nie poszło w górę. Ze swojej strony całkowicie zgadzam się z prezesem Fed Powellem: potrzebujemy przywrócenia równowagi w budownictwie mieszkaniowym, ponieważ nic dobrego nie stanie się z tak niezdrowym wzrostem cen domów.

No Comments

Post A Comment