W tym artykule

Ten artykuł jest prezentowany przez Easy Street Capital. Przeczytaj nasze wskazówki redakcyjne, aby uzyskać więcej informacji.

Pożyczki DSCR, choć wciąż są stosunkowo nowym produktem, wciąż zyskują na popularności i popularności wśród inwestorów, którzy chcą osiągnąć wolność finansową poprzez nieruchomości. W 2023 roku opublikowaliśmy kilka artykułów na temat pożyczek DSCR, wprowadzając społeczność BiggerPockets w to, jak to zrobić stopy procentowe i warunki są zdeterminowani, dają odpowiedzi na często zadane pytania o kredytach DSCR i rozmowach o ekscytujących nowych rozwiązaniach i rozszerzeniach produktu, w tym o kredytach DSCR na 5-10 jednostek nieruchomości wielorodzinne.

W tym artykule omówimy inny ważny aspekt pożyczek DSCR, w szczególności jakie dokumenty będziesz musiał dostarczyć, gdy zdecydujesz się skorzystać z pożyczki DSCR.

Jednym z najbardziej kuszących aspektów pożyczek DSCR dla inwestorów jest mniejsza dokumentacja, formalności i ogólny kłopot w porównaniu z bardziej tradycyjnymi pożyczkami, w tym opcjami konwencjonalnymi i bankowymi. Jednak pożyczki DSCR nie powinny być uważane za pożyczki bez dokumentów – one Do obejmują dobrze przemyślany proces gwarantowania emisji oraz sensowne „zdroworozsądkowe” wymagania dotyczące dokumentacji. Czasami ludzie mogą być źle poinformowani, myśląc, że są to luźno pochodzące kredyty hipoteczne, podobne do „NINJA” (bez dochodu, bez pracy i bez majątku), które były powszechne na początku 2000 roku i pomogły doprowadzić do ostatniego krachu na rynku nieruchomości.

Po przeczytaniu tego przewodnika oboje powinniście być dobrze przygotowani, aby wiedzieć, czego się spodziewać w procesie gwarantowania pożyczki DSCR I być w stanie rozwiać wszelkie mity na temat pożyczek DSCR będących powtórzeniem słabo udokumentowanych pożyczek „bez dokumentów” z przeszłości.

Czym są pożyczki DSCR?

Chociaż nie ma dokładnej, powszechnie uzgodnionej definicji, oto przydatna definicja tego konkretnego produktu pożyczkowego:

Kredyty DSCR to kredyty hipoteczne zabezpieczone nieruchomościami mieszkalnymi „pod klucz”, wykorzystywanymi wyłącznie w celach biznesowych i gwarantowanymi głównie na podstawie nieruchomości.

Ważna uwaga: kredyty DSCR odnoszą się do konkretnego rodzaju kredytu, a „wskaźnik DSCR” (wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia) to metryczny wykorzystywane do gwarantowania i oceny tych pożyczek (i innych pożyczek), ale sama metryka i wskaźnik są odrębnymi rzeczami w porównaniu z tak zwanymi „pożyczkami DSCR”.

Niektóre kluczowe rzeczy, na które należy zwrócić uwagę w definicji:

• Pożyczki DSCR są pożyczkami zabezpieczonymi (co oznacza, że ​​istnieje zabezpieczenie, które pożyczkodawca może wziąć, jeśli pożyczkobiorca nie spłaci długu). Są to również kredyty hipoteczne, czyli kredyty zabezpieczone, dla których zabezpieczeniem jest nieruchomość.
• Pożyczki DSCR obejmują nieruchomości mieszkalne, a nie nieruchomości komercyjne. Tak więc nieruchomości inwestycyjne o charakterze komercyjnym (pomyśl o budynkach biurowych, centrach handlowych itp.) Nie mogą korzystać z pożyczek DSCR. Można je wykorzystać w przypadku kredytów na nieruchomości komercyjne, które do oceny wykorzystują wskaźnik DSCR; nie należą one jednak do kategorii produktów „Pożyczka DSCR”.
• Pożyczki DSCR są przeznaczone na „cel biznesowy”, co oznacza tylko, że właściciel nieruchomości nie może mieszkać w nieruchomości pod żadnym pozorem. Pożyczki te są przeznaczone wyłącznie dla nieruchomości inwestycyjnych, w których nieruchomość jest własnością i jest obsługiwana w celach biznesowych oraz wynajmowana w celu uzyskania dochodu. Dodatkowo w przypadku kredytów DSCR, których celem jest „refinansowanie wypłaty”, wykorzystanie wpływów z wypłaty musi być również używany do celów biznesowych. Zwykle wpływy te są wykorzystywane do dalszych inwestycji w nieruchomości lub kosztów związanych z działalnością kredytobiorcy w zakresie nieruchomości i ściśle nie mogą być wykorzystywane do użytku osobistego, takiego jak spłata osobistych kart kredytowych lub wszelkie wydatki niezwiązane z działalnością gospodarczą.
• Pożyczki DSCR są „głównie oparte na nieruchomości”, co oznacza, że ​​pożyczkodawca ocenia i kwalifikuje transakcję głównie, ale nie do końca w oparciu o potencjał inwestycyjny nieruchomości. Jest to powszechne nieporozumienie, w którym ludzie czasami zakładają, że są to pożyczki DSCR czysto na podstawie składnika aktywów. Kredytodawcy DSCR będą prowadzić kredyty osobiste (które wraz z LTV i DSCR należą do tzw trzy największe czynniki ustalanie stawki i warunków) i zwykle wymaga trzech do sześciu miesięcy „rezerw” PITIA w aktywach płynnych. Reszta dokumentacji i ubezpieczenia będzie oparta na aktywach, ale ważne jest, aby pamiętać, że kwalifikacja nie jest w 100% oparta na nieruchomości. Twój kredyt i niektóre podstawowe aktywa płynne też mają znaczenie.
• Wreszcie, pożyczki DSCR są przeznaczone wyłącznie dla nieruchomości „pod klucz”, co oznacza, że ​​każda nieruchomość wymagająca znacznych renowacji lub remontu nie będzie się kwalifikować i prawdopodobnie będziesz musiał zbadać twarde pieniądze zamiast tego opcje.

Pożyczki DSCR — nie „No Doc” i nie „NINJA”

Jednym z powszechnie uznawanych czynników powodujących krach na rynku nieruchomości w 2008 r. były pożyczki o niskich standardach gwarantowania dla niewykwalifikowanych kredytobiorców. Często zdarzało się, że niedoświadczeni pożyczkobiorcy kwalifikowali się do wielu pożyczek i gromadzili je prawie bez pieniędzy i egzotycznych struktur pożyczkowych. Co więcej, wiele standardów kwalifikacyjnych było niskich, niewymagających zaświadczenia o dochodach ani oceny, czy pożyczkobiorca będzie w stanie spłacić pożyczkę.

Z tego powodu czasami ludzie słyszą o pożyczkach DSCR, które są najbardziej znane z tego, że są oparte głównie na aktywach i nie wymagają ani nie oceniają dochodu W2 ani DTI i kojarzą je ze źle skonstruowanymi pożyczkami z przeszłości.

Jak wykaże reszta tego artykułu, jest to mylące, ponieważ kredytodawcy DSCR będą wymagać zdroworozsądkowych dokumentów, aby właściwie gwarantować plik oraz oceniać i ograniczać ryzyko. Ponadto kredyty DSCR są znacznie bardziej konserwatywne, na przykład generalnie ograniczają LTV do nie więcej niż 80%, co wymaga surowe zasady dotyczące ocen przeprowadzanych przez strony trzecie do wycena także ostrożnie oceniając, jak każda nieruchomość będzie działać na wynajem.

Ponadto pożyczki DSCR na ogół nie mają skomplikowanych i egzotycznych struktur pożyczek z przeszłości, w których pożyczkobiorcy musieli stawić czoła szybkim i potencjalnie szybkim wzrostom stóp procentowych. Prawie wszystkie kredyty DSCR to kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, 30-letnie, a także te, które zazwyczaj nie są ustalane przez co najmniej pięć lat i mają wbudowane limity na zbyt duży i zbyt szybki wzrost stóp.

Wymagania dotyczące dokumentacji pożyczki DSCR

Poniżej znajduje się krótka lista kontrolna dokumentów, które należy dostarczyć, przechodząc przez proces uzyskiwania pożyczki DSCR. Należy pamiętać, że pożyczkodawcy DSCR przestrzegają w 100% tych samych wytycznych i wymagań, takich jak konwencjonalni pożyczkodawcy udzielający pożyczek kwalifikowanych przez Fannie Mae.

Kredytodawcy DSCR zazwyczaj mają te same wytyczne, ale każdy z nich jest prywatnym pożyczkodawcą i ma różnice. Ponadto nie wszystkie pożyczki DSCR będą miały dokładnie takie same wymagania dotyczące dokumentów w oparciu o samą umowę i nie będą miały zastosowania. Niektóre przykłady to dokumenty „podmiotowe”, które są wymagane tylko wtedy, gdy pożyczka jest zaciągana w imieniu podmiotu, takiego jak LLC.

Aplikacja

Proces pożyczki DSCR zwykle rozpoczyna się od złożenia wniosku. Niektórzy kredytodawcy DSCR będą korzystać ze standardu Formularz Fannie Mae 1003 aplikacja. Jest to jednak przeznaczone dla pożyczek konwencjonalnych (w tym zwykłych pożyczek zajmowanych przez właściciela) i zawiera wiele pytań i informacji, które nie są wymagane przez pożyczkodawców DSCR.

Kilku pożyczkodawców DSCR, zwłaszcza tych, którzy koncentrują się wyłącznie na pożyczkach DSCR i finansowaniu inwestorów w nieruchomości, będzie miało dostosowane aplikacje, które zawierają pytania i pola tylko specjalnie potrzebne do kwalifikacji pożyczki DSCR. Te niestandardowe aplikacje mają zwykle kilka stron, a ich ukończenie zajmuje około 15 minut.

Typowe uwzględnione elementy to pytania dotyczące nieruchomości, doświadczenia w inwestowaniu w nieruchomości, profilu finansowego, podmiotu (w przypadku pożyczania za pośrednictwem LLC) oraz opcjonalnych informacji demograficznych.

Podczas gdy wszystkie te informacje będą sprawdzane i weryfikowane podczas procesu zawierania umów ubezpieczenia, a przybliżone szacunki są ogólnie OK, bardzo ważne jest, aby być zgodnym z prawdą we wniosku. Jako pożyczkodawca DSCR znalezienie dowodów nieprawidłowości we wniosku na późniejszym etapie procesu może mieć poważne konsekwencje.

Autoryzacja kredytu

Ten dokument upoważnia pożyczkodawcę DSCR do pobrania raportu kredytowego dla poręczycieli pożyczki. Zwróć uwagę, że pożyczkodawcy hipoteczni używają nieco innego raportu kredytowego, koncentrując się na innej historii zadłużenia nieruchomości niż inni, więc Twój wynik z pożyczkodawcą DSCR może nieznacznie różnić się od tego, co można znaleźć w innych miejscach.

wyciągi bankowe

Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy DSCR będą wymagać dwóch miesięcy wyciągów bankowych, aby udowodnić minimalne „rezerwy” aktywów płynnych, zwykle w wysokości od trzech do sześciu miesięcy płatności PITIA. Chociaż pożyczki te muszą być wykorzystywane do celów biznesowych, jest całkowicie w porządku i akceptowalne dla indywidualnego pożyczkobiorcy, aby w razie potrzeby spłacić obsługę długu ze środków osobistych. Może się to zdarzyć, jeśli nieruchomość jest pusta lub zmienia się, albo jest krótkoterminowym wynajmem na rynku sezonowym, a niektóre miesiące przynoszą niewielkie kwoty. Rezerwy aktywów płynnych stanowią „poduszkę” w takich przypadkach.

Większość pożyczkodawców DSCR zezwoli również na konta emerytalne lub portfele akcji i obligacji, aby spełnić ten wymóg, często z około 20% „redukcją” kwoty w celu uwzględnienia niższego ryzyka płynności i wartości.

Ubezpieczenie nieruchomości

Pożyczkodawcy DSCR będą wymagać, aby nieruchomość była odpowiednio ubezpieczona przed potencjalnym uszkodzeniem i zniszczeniem, zazwyczaj na minimalną kwotę pożyczki lub koszt wymiany. Gwarantuje to, że jeśli nieruchomość zostanie zniszczona, pożyczkodawca DSCR może odzyskać środki z pożyczki w wypłacie nie mniejszej niż saldo główne. Ubezpieczenie od powodzi do tej kwoty jest również wymagane, jeśli nieruchomość znajduje się w wyznaczonej przez władze federalne strefie powodziowej.

Leasing

Jeśli nieruchomość jest wynajmowana długoterminowo, wymagane jest dostarczenie kopii umów najmu, które muszą być w odpowiednim porządku (wyraźnie podpisane z czynszami i w pełni wyjaśnionymi warunkami). Jedną rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest zakup nieruchomości, która jest obecnie wynajmowana: zazwyczaj sprawy przebiegają najpłynniej, gdy sprzedawca może szybko zapewnić te umowy najmu.

Historia najmu krótkoterminowego

Jeśli nieruchomość była wykorzystywana jako wynajem krótkoterminowy, pożyczkodawca DSCR zazwyczaj wymaga ostatnich 12 miesięcy rezerwacji i rachunków. Zwykle można je dość łatwo pobrać i wysłać z platform wynajmu krótkoterminowego, takich jak Airbnb i VRBO.

Dokumenty podmiotu

Nie mają one zastosowania, jeśli pożyczasz jako osoba fizyczna, ale są wymagane, jeśli, podobnie jak wielu inwestorów, zdecydujesz się założyć LLC. W przypadku pożyczkobiorców, którzy wybierają tę trasę, zwykle wymaganych jest kilka dokumentów. Często będzie to zależeć od stanu rejestracji.

Typowe dokumenty podmiotu wymagane przez pożyczkodawców DSCR obejmują:

• Świadectwa dobrej kondycji
• Świadectwo formacji
• Statuty Organizacji
• Umowa operacyjna

Dokumentacja remontu

W przypadku pożyczkobiorców stosujących metodę BRRRR i korzystających z kredytów DSCR w celu szybkiego refinansowania wypłaty często wymagana jest dokumentacja wszystkich prac remontowych. Zazwyczaj obejmują one paragony, faktury i zlecenia pracy z prac remontowych na nieruchomości.

Wniosek

Chociaż istnieje kilka innych dokumentów, które trafiają do pliku pożyczki, są one uzyskiwane przez pożyczkodawcę DSCR i nie muszą być dostarczane przez pożyczkobiorcę. Obejmują one ocenę, przegląd oceny i ubezpieczenie tytułu.

Ogólnie rzecz biorąc, pożyczki DSCR są świetnym produktem, ponieważ wymagania dotyczące dokumentacji są ograniczone i rozsądne, zapewniając solidne ubezpieczenie i ochronę przed ryzykiem i załamaniem rynku, nie będąc przy tym kłopotliwym i koszmarnym papierkiem.

Uwaga autorstwa BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.