Jak wzrost cen mieszkań uszkodził rynek mieszkaniowy

Indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller właśnie nagrano Wzrost o 20,4% r/r w skali kraju i rekordowy wzrost o 21,2% w rankingu 20 największych miast. Teraz już wiesz, dlaczego moim największym zmartwieniem w zakresie budownictwa mieszkaniowego było przegrzanie cen domów, a nie krach, o którym ludzie ostrzegali w latach 2012-2021.

Poza S&P: Indeks S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA, który obejmuje wszystkie dziewięć amerykańskich oddziałów spisowych, wzrósł w kwietniu o 20,4% w porównaniu z 20,6% w poprzednim miesiącu. Roczny wzrost w 10-City Composite wyniósł 19,7%, w porównaniu z 19,5% w poprzednim miesiącu. Suma 20 miast wzrosła o 21,2% rok do roku, w porównaniu z 21,1% w poprzednim miesiącu… Dziewięć z 20 miast odnotowało wyższy wzrost cen w roku zakończonym w kwietniu 2022 roku w porównaniu do roku zakończonego w marcu 2022 roku.

Ta linia danych pozostaje w tyle za obecnym rynkiem mieszkaniowym, ponieważ ma kilka miesięcy. Od lata 2020 r. mówię o tym, jak schłodzić sprzedaż domów: potrzebujemy 10-letniej rentowności, aby przekroczyć 1,94%. Stało się to w marcu i na szczęście tak. Wyobraź sobie, że oprocentowanie kredytów hipotecznych nie wzrosły w tym roku. W ostatnich danych nadal pokazujemy dwucyfrowe tendencje wzrostowe cen domów, ponieważ potrzeba czasu, aby wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych naprawdę przywróciło podaż do normalnego poziomu.

Jednak, jak widać poniżej, szkodę wyrządził wzrost cen mieszkań. Opracowałem konkretny model wzrostu cen domów na lata 2020-2024, który mówi, że gdyby ceny domów wzrosły o 23%, byłoby dobrze przez pięć lat, a całkowity popyt na mieszkania – zarówno nowe, jak i istniejące łącznie – wzrósłby do 6,2 miliony lub więcej.

Zgadnij co? Ameryka zrobiła Hulka Smash na moim modelu w ciągu zaledwie dwóch lat. Ilekroć widzisz pionowy wzrost cen domów przez pewien czas, nigdy nie jest to dobre. Oznacza to, że albo miałeś ogromny kryzys podaży, albo boom kredytowy.

Od 2014 roku nie mieliśmy do czynienia z boomem mieszkaniowym, jaki przeżywaliśmy w latach 2002-2005. Dziś wskaźnik perspektywiczny MBA jest nadal poniżej poziomów z 2008 r. Rynek mieszkaniowy nie jest w stanie odtworzyć tego rodzaju ogromnej ekspansji kredytowej, jaką obserwowaliśmy w latach 2002-2005, więc historia wzrostu cen ma więcej wspólnego z najniższymi w historii zapasami upaść.

To nie tylko inflacja cen domów; Wzrosła również inflacja czynszów mieszkaniowych. Kiedy podaż jest niska, a dane demograficzne odpowiadają popytowi, nie komplikujcie tego zbytnio, ludzie. Ludzie zawsze potrzebują miejsca do życia. Kiedy są zatrudnieni, albo kupują dom, albo go wynajmują.

Mimo to widzimy szkody wyrządzone w ciągu ostatnich kilku lat, gdy ogólny zasób mieszkaniowy spadł do rekordowo niskiego poziomu, a teraz wracamy do historycznie niskiego poziomu zapasów 1,52 – 1,93 mln.

Zajmuję się tym od jakiegoś czasu 1,52-1,93 miliona Całkowite dane o zasobach mieszkaniowych, ponieważ jest to stan, który zmieniłby moją tezę, że to bardzo niezdrowy rynek. Rzeczywistość jest taka, że ​​zapasy spadły do ​​rekordowo niskiego poziomu w chwili, gdy nasza najważniejsza grupa demograficzna osiągała swój najlepszy wiek kupowania domów. Wierzę, że gdy osiągniemy od 1,52 do 1,93 miliona, rynek mieszkaniowy może znów odzyskać zdrowie, mimo że te poziomy były historycznie niskimi zapasami od 1982 roku. Przedstawiam moją sprawę, jak możemy przejść do tego zakresu w przyszłym roku podcast z Altos Research.

Mam nadzieję, że rozumiesz, dlaczego potrzebowaliśmy wyższych stóp procentowych w zeszłym roku i na początku tego roku, aby spróbować schłodzić rynek wzrostu cen. Rzeczywistość jest taka, że ​​sprzedający i budowniczowie domów mieli zbyt dużą moc cenową. Nawet po 2020 roku niektórzy inwestorzy nie odczuwali strachu. Odsetek sprzedaży domów wzrósł od 2020 r., nawet po latach bańki mieszkaniowej, i obserwujemy pewien wzrost ogólnego popytu ze strony inwestorów, ale jak widać poniżej, inwestorzy instytucjonalni nadal stanowią niewielki odsetek nabywców domów.

Poza Freddie Mac:

Generalnie inwestorzy to głównie inwestorzy prywatni, a wielu z nich szuka dochodów z wynajmu i każdy potrzebuje ochrony.

Jeśli chodzi o lata 2020-2024, nie myśl o boomie mieszkaniowym w sprzedaży lub kredytach. Pomyśl o kupcach na wymianę, największej ostatnio plamie demograficznej w historii, wstąpieniach, spadkach, kupcach gotówkowych i inwestorach łącznie – to napędza obecnie ogromne zapotrzebowanie na kupców na wymianę.

Popyt ten, choć nie wyglądał tak jak w szczytowym roku 2005, był na tyle dobry, że wspierał historyczny wzrost cen mieszkań w tamtych latach. Jedyne, co może to ochłodzić, to wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, które już się rozpoczęły.

Mimo że nadchodzące wyprzedaże domów wczoraj, kiedy trafienie do szacunków okazało się pozytywne, możemy zaobserwować trend spadkowy w sprzedaży wraz ze wzrostem stóp. Dzieje się tak, ponieważ największymi nabywcami domów są nabywcy kredytów hipotecznych. To oni prowadzą show, a nie inwestorzy z Wall Street czy iBuyer – ci gracze są po prostu za mali.

Podsumowując, lata 2020-2024 nie powinny wyglądać tak, jak chciałem. Kiedy ludzie mówili o bańce mieszkaniowej 2.0 w latach 2012-2019, wiedziałem, że w latach 2020-2024 nadejdzie demograficzna łata mięśniowa. Nikt nie może powiedzieć, że sam siebie nie ostrzegałem Obudowa Bubble Boy Crew na ten temat w 2019 roku, Powiedziawszy to – i specjalne cześć dla moich pobłażliwych braci Crash – widzę, co stało się z mieszkaniami z powodu cen jako negatywne, a nie pozytywne. Gdyby wzrost cen domów rósł o 3% do 4% rocznie, moglibyśmy pływać przez lata bez większych szkód w miarę wzrostu stóp procentowych. Oczywiście tak się nie stało i zapłaciliśmy cenę za zasoby mieszkaniowe, która w latach 2020-2024 spadła do rekordowo niskiego poziomu.

Teraz chodzi o przyszłość rynku mieszkaniowego, a dla mnie chodzi o rynek B&B: nudny i zrównoważony. Aby mieć ten rynek, potrzebujemy całkowitych danych o zapasach, aby wrócić do 1,52 do 1,93 miliona przy co najmniej czterech miesiącach plus miesięczna podaż. Wtedy mogę przestać nazywać to brutalnie niezdrowym rynkiem mieszkaniowym.