Czy widzimy blokadę oprocentowania kredytów hipotecznych?

Przesłanka o zamrożeniu oprocentowania kredytów hipotecznych jest prosta: tak wiele amerykańskich gospodarstw domowych ma tak niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, że niektóre z nich nigdy się nie zmienią, gdy stopy procentowe wzrosną, co następnie zamraża zasoby mieszkaniowe. To jest coś, w co nigdy nie wierzyłem, ponieważ nie mieliśmy czasu, kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych rosło tak szybko, a potem utrzymywało się na wysokim poziomie przez dłuższy czas. Ale teraz jest to realne ryzyko.

Zazwyczaj co roku mamy naturalną serię nowych ofert; Poziomy zapasów rosną wiosną i latem, a następnie spadają jesienią i zimą. Zbliżamy się do okresu, w którym całkowite zapasy tradycyjnie spadają.

Jednak weszliśmy w trudny okres w branży mieszkaniowej, w której być może będziemy musieli poważniej potraktować tę przesłankę, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych ostatnio spadło tak nisko, jak to możliwe 2,5% w 2021 r. i aż do 6,25% w 2022 roku.

To nie ruch stóp procentowych zwrócił moją uwagę – to nowe dane kwotowe.

Wszystko zaczęło się, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie skoczyło 5,25% do 6,25% w tym roku i widziałem, jak sprzedawcy domów reagują na ten ruch. Jak widać poniżej, ten ostry ruch też jest 6,25% spowodowało początkowe załamanie nowych danych aukcji. (Nawiasem mówiąc, jest to dokładne przeciwieństwo sprzedaży paniki.)

Jednak jeszcze bardziej uderzyło mnie to, że oprocentowanie kredytów hipotecznych 1,25% przejdź w dół, a nowe dane aukcji wciąż upadł. Fakt, że ta linia danych spadała i wyostrzała się na początku tego roku, kazał mi myśleć, że tak może wyglądać blokada oprocentowania kredytów hipotecznych.

Poza czerwonopłetwy:

Jednak to, co się stanie, gdy ceny gwałtownie wzrosną, może być również tymczasowe i znajdujemy się w sezonowym przedziale czasowym nowych ofert, a wkrótce całkowite dane o zapasach spadają. Z pewnością będę wypatrywał nowych terminów dostaw na resztę miesiąca, zanim nastąpi tradycyjne wycofywanie zapasów.

To, czego nie chcę widzieć w 2023 r., jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzyma się na wysokim poziomie, to to, że zaczniemy rok z bardziej ujemnym spadkiem liczby ofert z roku na rok. Te części amerykańskiego rynku mieszkaniowego, które mają zapasy na rok 2019 lub wyższe, są poza moją wyjątkowo niezdrową listą rynków mieszkaniowych; Obszary te widzą efektywną wycenę, gdy popyt słabnie. Ale reszta kraju nie odnotowała dużego wzrostu populacji.

Obawiam się, że jeśli w przyszłości oprocentowanie kredytów hipotecznych spadną, wzrost zapasów, który widzieliśmy w 2022 r., zatrzyma się, utrzyma, a nawet odwróci. Tradycyjnie po 2012 roku wzrost zapasów następował w latach, w których popyt ze strony nabywców kredytów hipotecznych był słabszy: 2014 i 2022. Były to jedyne lata, w których w danych o popycie mieliśmy ujemną dynamikę popytu na kredyty hipoteczne. Skorygowany o populację, rok 2014 był najniższym poziomem indeksu w historii, a w 2022 roku odnotowaliśmy wyraźny spadek tego wskaźnika, poniżej poziomów z 2008 roku.

Jak widać, mimo że kupno aplikacji jest poniżej poziomów z 2008 r., ogólne zapasy znacznie odbiegają od szczytów, które widzieliśmy w 2007 r. 4 miliony Ogłoszenia, obecnie jesteśmy na 1.300.000.

Cóż, jedna rzecz, która mogła się wydarzyć w tym roku, aby bardziej agresywnie przeforsować nowe daty aukcji, to po prostu to, że domy są mniej przystępne cenowo. Od dłuższego czasu nie mieliśmy do czynienia z 6% oprocentowaniem kredytów hipotecznych, a od 2020 r. mamy ogromny wzrost cen domów, który trwa do 2022 r. w całym kraju.

Indeks cen domów Case-Shiller

Dlatego 2023 będzie kluczem do blokowania oprocentowania kredytów hipotecznych. Krajowe zapasy muszą wrócić do poziomów z 2019 r., a stanie się to tylko w przypadku pozytywnych danych rok do roku dotyczących nowych rejestracji do wiosny 2023 r. Zdrowe części amerykańskiego rynku mieszkaniowego – gdzie ludzie mają wybór, a kupujący znów mają pewną władzę – są bliskie lub wyższe niż w 2019 roku. Potrzebujemy tylko całego kraju, aby tam wrócić, abym mógł nazwać ten brutalnie niezdrowy rynek mieszkaniowy może usunąć.

Czy można winić sprzedawców domów?

Jedną z rzeczy, o których ludzie zapominają o niskich oprocentowaniu kredytów hipotecznych, jest to, że mamy ludzi, którzy teraz mieszkają w swoich domach znacznie dłużej. Epicka fala refinansowania, którą widzieliśmy w 2020 i 2021 roku, poprawiła przepływy pieniężne właścicieli domów o wiele bardziej, niż ludzie sądzą, ponieważ ich płace rosły na przestrzeni lat, podczas gdy ich spłaty kredytów hipotecznych spadły.

Indeks Refinansowania MBA

W Ameryce przyspieszył wzrost płac. Jednym z najlepszych zabezpieczeń przed inflacją jest kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Kiedy twoje zarobki rosną, przepływ gotówki wygląda dobrze w porównaniu z płatnościami mieszkaniowymi. Najemcy nie mają tego luksusu, ale właściciele domów mają.

Dane o wzroście płac w Atlancie

• Całkowity nieważony wzrost wynagrodzeń o 6,7%
• Typowy wzrost płac w pełnym wymiarze godzin wynosi 6,6%
• Stopień uniwersytecki 6,0%

Możesz więc zrozumieć, dlaczego niektóre gospodarstwa domowe nie chciały pociągnąć za spust, gdy stopy procentowe wzrosły do ​​6,25%, i dlaczego nawet 5-6% oprocentowanie kredytów hipotecznych w połączeniu z ogromnym wzrostem cen domów skłoniło je do dwukrotnego zastanowienia się nad umieszczeniem na giełdzie. Właściciele domów mają doskonałe przepływy pieniężne i raczej nie utrudnią im życia finansowego, chyba że istnieje ku temu dobry powód.

Chociaż przez lata podchodziłem sceptycznie do założenia blokowania oprocentowania kredytów hipotecznych, to tym bardziej, że oprocentowanie nie pozostało wystarczająco wysokie, aby naprawdę przetestować tę przesłankę. Jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych cofnie się do 4%, powinno to skłonić niektórych sprzedawców do zmiany, ale przy 6% ma sens, dlaczego niektórzy sprzedawcy nie naciskają za spust.

Zawsze pamiętaj, że tradycyjni sprzedawcy są również w większości nabywcami domów. Tak więc, aby wymienić swoje domy, chcą czuć się komfortowo dzięki oprocentowaniu kredytów hipotecznych, aby sfinansować swój następny dom.

Jako ktoś, kto nigdy nie wierzył w przesłankę blokowania oprocentowania kredytów hipotecznych, nawet ja muszę przyznać, że znajdujemy się w historycznie wyjątkowym środowisku, w którym możemy wreszcie przetestować tę przesłankę.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych, które spadały od 1981 r., osiągnęło najniższy punkt 2,5%a wielu Amerykanów ma ceny między 2,5%-4%. Wyższe stopy wzrostu przypominają to, co widzieliśmy w latach 90., ale stawki mogły wtedy zejść znacznie niżej, jak widać poniżej.

Sama szybkość wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych mogła zaskoczyć nawet tradycyjnych sprzedawców. Jest to problem, gdy nie masz opłacalnego rynku kredytów hipotecznych, ponieważ kupno i sprzedaż domu to największa decyzja finansowa, jaką podejmiesz. Musimy o tym pamiętać, patrząc na daty mieszkań w 2022 r. Gdy sytuacja się uspokoi, można podjąć więcej decyzji.

W każdym nowym cyklu mieszkaniowym od 1980 r. oprocentowanie kredytów hipotecznych spadało o 2% mniej niż poprzednia ekspansja w celu wspierania popytu. Biorąc pod uwagę, że ostatnie obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych były pomiędzy 2,5%-3,5%aby tak się stało w fazie odzyskiwania w następnym cyklu, musielibyśmy, aby oprocentowanie kredytów hipotecznych było jak najniższe 0,5%-1,5%. Wydaje się to bardzo mało prawdopodobne. Jednak oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż wraca 4% jest znacznie łatwiejszy do wyobrażenia.

Pytanie do mnie brzmi, co stanie się w przyszłym roku?

Częściowo moje stanowisko, że mieszkania potrzebują większej równowagi, opiera się na ogólnych zapasach zbliżających się do poziomów z 2019 r. 1,52-1,93 miliona. Kiedy powiedziałem, że może się to zdarzyć w 2023 roku, jest to oparte na tradycyjnym corocznym wykazie, ze słabym popytem, ​​co pozwala na gromadzenie się zapasów w czasie.

Nadal wierzę w to założenie, ponieważ co roku dostajemy nowe wpisy. Jednak ze względu na charakter podwyżek oprocentowania kredytów hipotecznych oraz fakt, że nowe daty notowań spadały wcześniej i szybciej, podniosłem możliwość zablokowania oprocentowania kredytów hipotecznych w przyszłości, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie wyższe niż normalnie.

Innym problemem związanym z potencjalnym opóźnieniem wejścia na giełdę do momentu spadku stóp jest to, że może to utrudnić niedawny wzrost zapasów, który obserwowaliśmy tutaj w USA. Sprzedawcy będą czekać na niższe stawki, a kiedy to nastąpi, popyt się poprawi. To może spowolnić, zatrzymać lub odwrócić wzrost zapasów, który widzieliśmy w 2022 roku. Ponowny spadek całkowitych zapasów nie jest tym, czego chcę (ani też tego, czego chce Rezerwa Federalna).

Jeśli przesłanka blokowania oprocentowania kredytów hipotecznych jest realna, może to skomplikować sprawę w budowie domu.