W tym artykule

Nie ma co do tego wątpliwości wskaźniki wynajmu spadają dla nieruchomości Airbnb przy wzroście podaży, ale to, czy wkraczamy w apokalipsę Airbnb, czy po prostu obserwujemy rozgrzany rynek, zależy od tego, kogo zapytasz. Nick Gerli, dyrektor generalny Reventure Consulting, rozpoczął wirusowa debata nad przyszłością przychodów Airbnb, kiedy on tweetował wykres na podstawie danych firmy Alltherooms zajmującej się analizą najmu krótkoterminowego, która wykazała, że ​​średni przychód z jednej oferty spadł do 47,6% w niektórych miastach.

Upadek Airbnb jest prawdziwy.

Przychody spadły o prawie 50% w miastach takich jak Phoenix i Austin.

Uważaj na falę przymusowej sprzedaży ze strony właścicieli Airbnb jeszcze w tym roku w obszarach najbardziej dotkniętych spadkiem przychodów. pic.twitter.com/xjGkj7bFC5

— Nick Gerli (@nickgerli1) 27 czerwca 2023 r

Gerli zasugerował, że trend wpłynie na rynek mieszkaniowy, wywołując „falę przymusowej sprzedaży od właścicieli Airbnb” w dotkniętych miastach. Ale dane z AirDNA, konkurencyjnej firmy zajmującej się analizą wynajmu krótkoterminowego, mówią coś innego.

Na przykład firma podała, że ​​zmiana średniego przychodu z trzech miesięcy w Sevierville w stanie Tennessee w ujęciu rocznym wyniosła -9,4%, w porównaniu do -47,6% popartej danymi z Alltherooms. Dane AirDNA ujawniły, że największy spadek przychodów miast na wykresie Gerli miał miejsce w Nowym Orleanie, ze spadkiem -14,9%, co wciąż było dalekie od spadku przychodów -37,1% pokazanego na danych Alltherooms.

Jaka jest prawdziwa historia Airbnb?

Trudno powiedzieć z dokładnością. Sprawozdania dotyczące dochodów podatkowych od samorządów nie są łatwo dostępne za 2023 r., oraz Wyniki finansowe Airbnb za pierwszy kwartał 2023 r nie są podzielone według miast, pozostawiając dane z dwóch firm analitycznych jako najlepsze dostępne oszacowanie tego, co dzieje się w tych miastach – a dane z tych dwóch źródeł różnią się drastycznie.

Aby przedstawić kontekst, poprosiliśmy firmę zarządzającą wynajmem nieruchomości Ewoluować przeglądać swoje dane wewnętrzne. „Chociaż trudno jest uzyskać prawdziwe porównanie danych między wszystkimi trzema źródłami przy różnych danych wejściowych i nieco innych obliczeniach, analiza Evolve jest najbardziej zgodna z AirDNA” — mówi Eric Schueller, wiceprezes ds. przychodów w firmie Evolve. „Postrzegamy te zmiany w przychodach jako normalizację rynku wychodzącego ze szczytów w 2021 i 2022 roku. To nie jest krach na rynku – rok 2023 nadal przyniesie najwięcej zarezerwowanych noclegów, a inwestowanie w krótkoterminowe [rental] nadal pozostaje rozsądną długoterminową opcją dla właścicieli”.

Miasta takie jak Denver odnotowały wpływy podatkowe z wynajmu krótkoterminowego szczyt w 2022 r wraz z ożywieniem turystyki, ale od lutego 2023 r. nastąpił również 21% wzrost liczby licencji na wynajem krótkoterminowy w mieście w ujęciu rok do roku. Dane z Airbnb i Evolve przedstawiają podobny obraz — popyt na nieruchomości na wynajem rośnie, a Airbnb miał najbardziej rentowny pierwszy kwartał w historii, ale podaż dostępnych wynajmów również wzrosła o 18% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2022 r. Nowi inwestorzy napływali do strategii najmu krótkoterminowego w okresie szczytowego popytu, a rosnąca konkurencja wywiera średnio presję dzienne stawki.

„W całym kraju zarówno podaż, jak i popyt na rynku wynajmu krótkoterminowego rosną, a popyt wciąż osiąga najwyższe poziomy w historii”, mówi Schueller. „Jednak wzrost podaży na rynku następuje szybciej niż wzrost popytu na rynku, co powoduje, że całkowity przychód na nieruchomość spada z roku na rok”.

Ale chociaż strategia wynajmu krótkoterminowego może nie przynosić gospodarzom Airbnb takich samych szczytowych zysków w 2023 roku, jak w poprzednich latach, nie oznacza to, że nieruchomości wakacyjne nie są opłacalne. Dane AirDNA nadal pokazują wskaźniki obłożenia znacznie powyżej poziomów z 2019 i 2020 roku.

Ale sukces właścicieli nieruchomości na wynajem krótkoterminowy zależy zarówno od rynku, jak i od nieruchomości. W niektórych miastach konkurencja jest zbyt duża, aby można było spodziewać się rozkwitu jakiejkolwiek nieruchomości na wynajem krótkoterminowy, ale wyróżniająca się nieruchomość może nadal osiągać wysokie wskaźniki obłożenia i przychody. W innych miastach popyt może wystarczyć do obsługi nowych wypożyczalni. „Z roku na rok obserwujemy wzrost przychodów na rynkach takich jak Mammoth Lakes, Kalifornia i Baltimore” — mówi Schueller.

AirDNA wymienił Fairbanks na Alasce jako najpopularniejsze miasto dla inwestorów Airbnb w 2023 r, gdzie wskaźniki obłożenia sięgają 65%, a nieruchomości przynoszą średnio 49 000 USD przychodu rocznie. Miasto uzyskało wysokie noty pod względem popytu na wynajem, wskaźnika opartego na łącznym wskaźniku wzrostu obłożenia i zarezerwowanych ofert. Inne miasta na liście to Evansville w stanie Indiana i Rockford w stanie Illinois.

Fala nowości zarządzenia najmu krótkoterminowego w popularnych destynacjach wakacyjnych również zniweczył potencjał inwestycji w wynajem krótkoterminowy w niektórych z tych obszarów, chociaż większość miast nie ograniczyła wynajmu na dłużej niż 30 dni, co oznacza, że ​​strategia wynajmu średnioterminowego jest nadal opłacalna. Rośnie również popularność — było ich więcej niż 30% wzrost w dłuższych pobytach na Airbnb od 2019 roku. Podróżujący profesjonaliści i cyfrowi nomadzi korzystają z platformy, aby rezerwować wynajem na miesiąc lub dłużej.

Jak spadające przychody wpłyną na inwestorów?

Chociaż dane z różnych źródeł różnią się, opinia ekspertów z AirDNA, Airbnb i Evolve jest spójna: rynek raczej się normalizuje niż załamuje. Gospodarze nadal mogą zarabiać więcej niż w 2019 r., przed boomem popytu na wynajem wakacyjny.

Możliwe, że wzrost podaży spowolni, ponieważ gospodarze w mediach społecznościowych wydają ostrzeżenia #Airbnbust, potencjalnie zniechęcając początkujących inwestorów do wejścia na rynek. W niektórych z najbardziej dotkniętych miast inwestorzy, którzy kupili nieruchomości, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych zostało podwyższone, mogą zdecydować się na sprzedaż ze względu na spadające wskaźniki obłożenia i niskie marże zysku, co wpłynęłoby na podaż domów wakacyjnych. Jeśli wzrost podaży spowolni, możliwe, że spadające przychody utrzymają się powyżej poziomu z 2019 r., zamiast spadać w nieskończoność.

Airbnb przewiduje spowolnienie wzrostu rezerwacji i spadek średnich stawek dobowych w drugim kwartale w porównaniu do ubiegłego roku w okresie postpandemicznego szaleństwa na wynajem wakacyjny. AirDNA nadal prognozy wzrost popytu i wzrost średnich stawek dziennych przez pozostałą część 2023 r., ale oczekuje się spadku przychodów na dostępny wynajem.

Jeśli chcesz wejść na rynek wynajmu krótkoterminowego, powinieneś być bardzo świadomy dostępnych danych dla swojego rynku i zawsze mieć plan awaryjny. Istnieje kilka płatnych platform analitycznych, które mogą pomóc Ci oszacować potencjalne przychody na rynkach, którymi jesteś zainteresowany, a Evolve może również udzielić wskazówek potencjalnym inwestorom w nieruchomości na wynajem.

Przy większej konkurencji będziesz chciał wybrać optymalną nieruchomość, a także odpowiedni rynek, więc zbierz lokalne informacje na temat preferowanych udogodnień i liczby sypialni. Sprawdź inne nieruchomości w okolicy i upewnij się, że Twoja wyróżnia się z tłumu. A jeśli musisz zmienić bieg, aby zachować rentowność, oblicz oczekiwane przychody z nieruchomości w scenariuszu wynajmu średnio- lub długoterminowego.

Schueller ma również kilka rad dla obecnych właścicieli nieruchomości na wynajem wakacyjny, którzy odczuwają ból z powodu zmniejszonych przychodów, w tym:

• Ustaw konkurencyjne stawki: „Wykorzystanie konkurencyjnych stawek dostosowanych do dzisiejszego rynku jest dla właścicieli jednym z najlepszych sposobów na uzyskanie rezerwacji, które są trudniejsze do zdobycia” — mówi Schueller. „W zależności od aktywności regionu może to oznaczać, że stawki powinny być ustalane inaczej niż w zeszłym miesiącu, zeszłym roku, a nawet w poprzednich latach”. Pamiętaj, że według Airbnb oferty z najniższymi cenami mają najwyższe wskaźniki obłożenia.
• Uchwyć rezerwacje last minute: Schueller zauważa, że ​​podczas ferii wiosennych więcej podróżnych dokonywało rezerwacji na ostatnią chwilę. „Właściciele powinni również wykorzystywać trendy dotyczące rezerwacji, aby informować, kiedy obniżać ceny, aby pozyskać zainteresowanie osób dokonujących rezerwacji w ostatniej chwili i uniknąć pustej nieruchomości” — mówi.
• Ustaw elastyczne zasady anulowania: Ujawniono badanie Vrbo 77% podróżnych chętniej zarezerwuje dom wakacyjny z elastyczną polityką anulowania rezerwacji. Podróżni mogą odfiltrowywać obiekty bez bezpłatnego anulowania rezerwacji, więc wybierając elastyczne zasady anulowania rezerwacji, możesz zwrócić większą uwagę na swój obiekt. Dane Vrbo pokazują również częstsze rezerwacje obiektów z elastycznymi zasadami anulowania rezerwacji.
• Zbierz świetne recenzje: Dane z Airbnb przedstawia podróżni chętniej rezerwują oferty z wysoką liczbą gwiazdek, więc upewnij się, że zapewniasz wspaniałe wrażenia w różnych kategoriach: zapewnij łatwy proces zameldowania, utrzymuj czystość w obiekcie, upewnij się, że Twoja oferta jest dokładna i szybko komunikuj się z gośćmi .
• Rozważ skorzystanie z pomocy zarządcy nieruchomości: Zarządzanie wynajmowaną nieruchomością na konkurencyjnym rynku może być przytłaczające i wymagać więcej wysiłku, niż jesteś skłonny włożyć. Schueller mówi: „Ostatecznie okazuje się, że właściciele domów wakacyjnych, którzy zarządzają własnymi nieruchomościami, odnoszą największe sukcesy, gdy traktują swoją działalność jak ich pełnoetatowa praca, więc dla właścicieli, którzy nie są w stanie poświęcić takiej ilości czasu i energii, współpraca z zarządcą nieruchomości kto już wie, jak wygląda sukces, jest często lepszą opcją”.

Dolna linia

Wysokie dochody, które inwestorzy w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy uzyskali w 2021 i 2022 r., mogły być nie do utrzymania – podczas gdy wiele osób nadal chce podróżować, nowa podaż nieruchomości przywieziona przez chętnych inwestorów obniża średni przychód każdego gospodarza. Być może jest za wcześnie, aby stwierdzić, czy nastąpiła awaria, ale większość źródeł danych wydaje się wspierać korektę ze szczytu, a nie załamanie. Zdaniem Schuellera inwestorzy nadal mają szansę czerpać zyski z wynajmu krótkoterminowego, ale należy zachować ostrożność, zwłaszcza na przesyconych rynkach.

Uwaga autorstwa BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.