Czy kredyty hipoteczne zaostrzą się w kolejnej recesji?

Mike Simonsen: „Poziomy zapasów rosną, czy kryzys dostaw się skończył?”

Czy kredyty hipoteczne zaostrzą się w kolejnej recesji?

Gdy mówi się o recesji, niektórzy obawiają się, że udzielanie kredytów hipotecznych stanie się znacznie trudniejsze. Zwykle dzieje się tak podczas recesji, ale pomysł, że kredyt załamie się w Ameryce, tak jak w latach 2005-2008, nie może być bardziej błędny, ponieważ nie mieliśmy boomu kredytowego w okresie 2008-2022.

Jednym z głównych powodów, dla których sprzedaż domów gwałtownie spadła w porównaniu ze szczytem w 2005 r., było to, że dostępny kredyt, który napędzał ten boom kredytowy, po prostu załamał się. Czy moglibyśmy więc zobaczyć podobny kryzys kredytowy, gdy nadejdzie następna recesja? Krótka (i długa) odpowiedź brzmi nie, nie przypadek. Kiedy ludzie mówią, że kredyt spadnie do poziomu z 2008 roku, chichoczę i myślę, że nie możemy spaść do poziomu z 2008 roku, ponieważ dostępność kredytu już tam jest.



To naprawdę są tacy prości ludzie. Kiedy ludzie mówią, że kredyty będą tak ograniczone, że wrócimy do poziomu z 2008 roku, mówią mi, że nigdy tego nie czytali Wskaźnik dostępności kredytów hipotecznych wg MBA, nawet nie. Nie jest dla mnie szokujące, że ludzie nie widzieli tego wskaźnika z lat 2004-2021. Po pierwsze, większość ludzi nie szuka wykresów, to tylko dla nerdów takich jak ja. Po drugie, ludzie, którzy powtarzają, że kredyty mieszkaniowe spadną do poziomu z 2008 r., nie chcą pokazywać wykresu, który pokazuje, że to już się wydarzyło – uchwyt nie zadziałałby tak dobrze, gdyby przedstawili fakty.

Od lat mówię ludziom, że ścisła narracja kredytowa jest bardziej miejską legendą niż rzeczywistością. Tak, teoretycznie kredyt mocno się skurczył od szczytu w latach bańki mieszkaniowej do 2008 r., fakt, którego nie można kwestionować. Jednak egzotyczne struktury kredytowo-dłużne, które wtedy pozwalały na wzrost tego indeksu, zniknęły z systemu i to dobrze.

Miliony i miliony Amerykanów otrzymują każdego roku kredyty mieszkaniowe jako kwalifikowani nabywcy domów, więc zawsze kwestionowałem tę przesłankę Tight lending to prawdziwa rzecz. Pożyczamy jedynie możliwość posiadania długu, a indeks słusznie utrzymuje się na niskim poziomie od 2008 r., ponieważ nie możemy prawnie rozluźnić standardów kredytowych, jak to zrobiliśmy w latach 2004-05.

Przyjrzyjmy się wskaźnikowi dostępności kredytów na lata 2020-2022. Zawsze, gdy dochodzi do recesji, kredyt powinien się zacieśnić. Tak właśnie stało się w branży kredytów hipotecznych po COVID-19, co było zupełnie normalne. Zauważyliśmy spadek dostępności kredytów, a niektórzy pożyczkodawcy nie QM wypadli z działalności podczas COVID-19. Zauważyliśmy, że niektórzy pożyczkodawcy zaostrzyli kryteria udzielania kredytów, co nie trwało długo.

Podczas bańki na rynku kredytów mieszkaniowych indeks ten zmierzał do 900, by załamać się do 100; To cholernie duży ruch, ludzie. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ pożyczki z lat bańki mieszkaniowej zawierały egzotyczne struktury zadłużenia kredytowego, które zostały wycofane z rynku, gdy sami pożyczkodawcy wypadli z rynku. Zniknął biznesowy model kredytowania oparty na egzotycznych strukturach kredytowo-długowych, co oznaczało szybszy upadek kredytu.

Patrząc w przyszłość do 2020 r., zauważyliśmy ruch w tym wskaźniku 185 do 120. pozwól mi to powtórzyć 185 do 120 nie ma nic w pobliżu 900 zamknąć się 100 Kiedy ludzie mówią, że dostępność kredytów hipotecznych spadnie do poziomu z 2008 r., gdy pożyczkodawcy zbankrutują, a kredyty staną w miejscu, pamiętaj, że nie czytali danych, aby wiedzieć, że już tu jesteśmy, kochanie! Z MBA:

Jak widać, kredyty nie tylko się nie załamały, ale kredyty gwałtownie wzrosły w erze COVID, a ludzie kupują i refinansują domy, jakby nie było nic strasznie złego w dostępności kredytu. Jedną z najlepszych rzeczy w kryzysie było to, że Freddie Mac oraz Fanny Mae nie były spółkami publicznymi, więc ceny ich akcji nie załamały się, a kredyt nie zaostrzył się. Byli w stanie pożyczać i pożyczać – co było całkowitym zwycięstwem Ameryki i jej narodu.

Amerykańskie profile kredytowe gospodarstw domowych wyglądały świetnie w tym okresie, nic więc dziwnego, że większość ludzi nie musiała być pobłażliwa. To był dla mnie duży temat rozmów od lata 2020 roku i wiecie co? Wyrozumiałość prawie się zawaliła 5 milionów pożyczka dla poniżej 500 000. Coraz więcej ludzi z miesiąca na miesiąc traci wyrozumiałość. Odsetek pożyczek wspieranych przez Fannie i Freddie, które są wyrozumiane, spadł do 0,38%. Tak, to 38% punktu zerowego.

Poza MBA:

Po 2010 r. udzielanie pożyczek w Ameryce było dość przyziemne, były tylko głównymi długoterminowymi produktami stałymi o rozsądnym ubezpieczeniu. To był jeden z powodów, dla których nie sądziłem, że możemy osiągnąć 300 w terminach składania wniosków o zakup MBA do 2020-2024, jeśli nasza grupa gospodarstw domowych osiągnie szczytowy wiek dla kupujących po raz pierwszy w wieku 33 lat. Grupa wiekowa 28-34 lata jest obecnie największa w Ameryce, więc nikogo nie powinno dziwić, że budownictwo mieszkaniowe utrzymało się w 2020 i 2021 roku. Jest to również ważny powód, dla którego inflacja cen najmu jest tak silna. To nie jest skomplikowane: demografia = popyt.

Jeśli chodzi o popyt, spójrzmy na dane aplikacji zakupowej. Od lata 2020 r. byłem nieugięty, że rynek mieszkaniowy może się zmienić, gdy 10-letnia rentowność przekroczy 1,94%, a przy wzroście cen domów, który mieliśmy od 2020 r., popyt byłby gorszy niż zwykle. Cóż, jedyną rzeczą, której nie zrozumiałem, jest to, że spodziewałem się bardziej znaczącego wpływu na dane wniosku o zakup, a do tej pory nie widziałem poziomu odrzuceń, który planuję na ten rok linii danych.

W środę dane dotyczące wniosków zakupowych z tygodnia na tydzień wykazały odcisk na poziomie -4%, przełamując trzytygodniową pozytywną passę. Niedopasowane dane z tygodnia na tydzień były dodatnie +7, ale nie liczę niedopasowanych danych z tygodnia na tydzień, ponieważ mogą być bardzo dzikie. Dane rok do roku wykazały spadek czterotygodniowej średniej ruchomej o -17% i -16,75%.

Spodziewałem się, że czterotygodniowy średni kroczący spadek rok do roku wyniesie co najmniej 18% do 22% z powodu ogromnej przystępności mieszkań w tym roku. Tak się jednak nie stało i uważam, że jest to w dużej mierze spowodowane wzrostem kredytów ARM, które złagodziły szkody wynikające z wyższych oprocentowań kredytów hipotecznych.

Od Freddiego Maca:



Jak widać poniżej, dane z wniosków zakupowych są poniżej poziomów z 2008 r., a obecny wskaźnik dostępności kredytów wynosi około poziomów z 2008 r.

Widzisz, nie ma żadnych masowych foreclosures, które powodują, że zapasy gwałtownie rosną. Dlaczego to? Wraz z poprawą zdolności kredytowej po 2010 r. obserwujemy spadek dostępności kredytu w latach 2005-2008. Nie widzimy awarii danych aplikacji zakupowych, jak w latach 2005-2008, ponieważ nigdy nie widzieliśmy boomu kredytowego, takiego jak w latach 2002-2005. Pożyczki, które umożliwiły ten boom i podniosły wskaźnik dostępności kredytów do prawie 900, nie pojawiły się w systemie od 2010 roku.

Dane inwentaryzacyjne NAR z lat 1982-2022

Obecnie miesięczna podaż dla istniejącego rynku sprzedaży mieszkań wynosi 2,6 miesiąca. Daleko od 10,4 miesiąca widzieliśmy w 2008 roku.

Kiedy ludzie mówią, że kredyty hipoteczne spadną do poziomu z 2008 r., ponieważ wszystkie podmioty niebędące bankami zbankrutują, wyraźnie nie podążają za wskaźnikiem dostępności kredytów od 2008 r. Mamy wiele niebankowych i tradycyjnych banków, które mogą pożyczać Amerykanom, ale dostępność kredytu jest zawsze ograniczona, ponieważ naprawiliśmy grzechy przeszłości.

Prawda jest taka, że ​​i tak nie jest to żadna historia: kredyty nie mogą tak naprawdę uwolnić się od obecnych kwalifikujących się przepisów dotyczących kredytów hipotecznych, ani tak naprawdę nie mogą się zawalić. Gdyby Freddie i Fannie byli spółkami publicznymi i ich akcje załamały się, a rynek kredytowy zamarłby dla nich, byłby to problem. Nie są to jednak spółki notowane na giełdzie.

Jedną z najlepszych rzeczy, jakie zrobiliśmy w ekonomii, jest to, że ponownie uczyniliśmy amerykański kredyt wielkim, czyniąc go nudnym. Co się dzieje, gdy się nudzisz? Nie dostaniesz ostrych akcji, jakie widzieliśmy w kredytach w latach 2002-05, a potem kompletnego załamania popytu i kredytów, jakie widzieliśmy w latach 2005-08. To dobrze, a nie źle, i dlaczego przez ostatnią dekadę poświęciłem dużą część mojej pracy na mówienie o tym, jak nigdy nie powinniśmy rozluźniać standardów kredytowych, aby powrócić do poziomów, które widzieliśmy od 2004 roku. Wierzę, że już nigdy nie popełnimy tego błędu.

No Comments

Post A Comment