12 kw. 10 najlepszych rynków mieszkaniowych z prognozowanym silnym popytem w tej dekadzie
W tym artykule
Silne dane demograficzne napędzały popyt na mieszkania w USA w ciągu ostatnich kilku lat. Ponieważ milenialsi, obecnie największe pokolenie żyjące w kraju, osiągnęli szczyt wieku kupowania domów, popyt na zakupy domów i lokale na wynajem wzrósł. Ta siła demograficzna była jedną z kilku zmiennych, które podniosły ceny domów jeszcze przed okresem przed pandemią.
Ale demografia to nie wszystko, jeśli chodzi o popyt — liczy się również ekonomia. A przy utrzymującej się wysokiej inflacji i dużej niepewności ekonomicznej istnieje ryzyko, że popyt na mieszkania może spowolnić w nadchodzących latach. To, co stanie się z popytem w nadchodzących latach, będzie miało duże implikacje dla inwestorów na rynku nieruchomości.
W związku z tym w tym artykule opiszę ostatnie trendy popytu, przedstawię prognozę popytu krajowego na nadchodzące lata oraz podam listę 10 rynków o najwyższym i najniższym wzroście popytu na mieszkania.
Pomiar popytu
Popyt na mieszkania można mierzyć na kilka sposobów. Zwykle patrzymy na całkowity wolumen sprzedaży, wnioski o zakup kredytu hipotecznego i niektóre wskaźniki konglomeratu, takie jak zapasy i miesiące podaży, aby zmierzyć równowagę między podażą a popytem. Na rynku najmu zwykle stosujemy miernik zwany „absorpcją”, który mierzy całkowitą liczbę zajętych lokali do wynajęcia na danym rynku. Aby połączyć te różne rynki w jeden użyteczny wskaźnik, lubię śledzić całkowitą liczbę gospodarstw domowych i tempo wzrostu tej liczby.
Jeśli nie jesteś zaznajomiony z formalną definicją „gospodarstwa domowego”, na stronie spisu ludności można przeczytać: „Gospodarstwo domowe (lub „zwykłe gospodarstwo domowe”) w rozumieniu badania spisowego obejmuje wszystkie osoby dzielące to samo główne miejsce zamieszkania, bez tych osób koniecznie związane z krwią”.
Innymi słowy, każde mieszkanie zajmowane jako główne miejsce zamieszkania jest gospodarstwem domowym. Jeśli mieszkasz z rodzicami, to jest to gospodarstwo domowe. Mieszkać z partnerem i dziećmi? To jest gospodarstwo domowe. Jeśli mieszkasz z jednym lub kilkoma współlokatorami, nawet jeśli nie jesteście spokrewnieni – nadal jest to gospodarstwo domowe.
Ta definicja ma sens, ponieważ pomaga nam zmierzyć całkowity popyt na mieszkania podstawowe. Jeśli zsumujesz wszystkie gospodarstwa domowe w USA, teoretycznie powinno to być równe całkowitemu popytowi na główne miejsca zamieszkania w kraju (ta analiza nie obejmuje popytu na drugie domy ani wynajem krótkoterminowy).
Z biegiem czasu całkowita liczba gospodarstw domowych ma tendencję do wzrostu, ponieważ liczba ludności rośnie. Wskaźnik urodzeń w Stanach Zjednoczonych znacznie spadł, ale miną dziesięciolecia, zanim znajdzie to odzwierciedlenie w liczbie gospodarstw domowych. W rzeczywistości jesteśmy teraz na szczycie wzrostu gospodarstw domowych.
Według spisu powszechnego Stanów Zjednoczonych z 2020 r. największe przedziały wiekowe w USA to 25-29-latkowie, a następnie 30-34-latkowie. Ta dystrybucja populacji jest ściśle zgodna z wiekiem, w którym większość ludzi zakłada własne gospodarstwo domowe, co zwykle ma miejsce, gdy dana osoba osiąga późne 20. lub wczesne 30. urodziny. Ta rzeczywistość demograficzna od kilku lat napędza silny popyt na mieszkania na wynajem.
Ale jak powiedziałem na początku artykułu, populacja nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na tworzenie gospodarstw domowych. Tworzenie gospodarstw domowych może spowolnić, nawet przy silnej grupie demograficznej. Prawdą jest również sytuacja odwrotna — powstawanie gospodarstw domowych może przyspieszyć, nawet jeśli trendy populacyjne nie są szczególnie silne. Ekonomia odgrywa dużą rolę w tworzeniu gospodarstw domowych. Ludzie nie podejmą finansowego skoku, aby założyć gospodarstwo domowe, jeśli ich sytuacja finansowa na to nie pozwoli. A teraz, jak wszyscy wiemy, sytuacja gospodarcza jest w najlepszym razie pochmurna.
W ciągu ostatnich kilku lat wzrost czynszów i wzrost cen domów sprawiły, że mieszkania w USA są ogólnie niedostępne. Stany Zjednoczone są teraz „czynsz obciążony” po raz pierwszy i przystępność mieszkaniowa osiągnął wieloletnie minima. Wszystko to dzieje się w czasie, gdy inflacja ogranicza siłę nabywczą wszystkich Amerykanów i istnieje obawa przed dalszymi problemami ekonomicznymi w przyszłości. Zasadniczo nie jest to dobry czas na zakładanie gospodarstwa domowego, jeśli nie musisz, a dane to potwierdzają.
Jak pokazują dane z CoStar, w ciągu ostatnich kilku lat tworzenie gospodarstw domowych przeżywało szaloną jazdę (podobnie jak w zasadzie wszystkie dane dotyczące rynku mieszkaniowego). Po krótkim okresie ujemnego wzrostu na początku pandemii, budownictwo mieszkaniowe szybko się ożywiło, co doprowadziło do silnego popytu na domy i mieszkania na wynajem. Ale szaleństwo osiągnęło szczyt w trzecim kwartale 2022 r. i gwałtownie spadło. CoStar przedstawia prognozę (pokazaną na pomarańczowo), gdzie spodziewają się tworzenia gospodarstw domowych w nadchodzących latach, i jest ona znacznie niższa niż przed pandemią. Osobiście uważam, że ryzyko spadków w krótkim okresie jest większe niż wynika to z tej prognozy, ale myślę, że średnia z 5 lat jest prawdopodobnie odpowiednia, biorąc pod uwagę trendy demograficzne.
To spowolnienie popytu będzie oczywiście miało wpływ na inwestorów w nieruchomości, ponieważ prawdopodobnie doprowadzi do wolniejszej aprecjacji i wzrostu czynszów w nadchodzących latach. Jednak ważne jest, aby zdawać sobie sprawę, że popyt wciąż rośnie, a większość ekspertów uważa, że podaż mieszkań w USA wciąż jest niewystarczająca, co oznacza, że popyt może spowolnić, ale rynek może nie osiągnąć równowagi w najbliższym czasie, ponieważ podaż jest niska.
Powyższe dane dotyczą całego kraju, a jak wszyscy wiemy, nieruchomości mają charakter lokalny. Korzystając z danych historycznych CoStar i 5-letniej prognozy, znalazłem 10 rynków z najsilniejszym prognozowanym popytem i 10 rynków z najsłabszym prognozowanym popytem w nadchodzących latach. Odfiltrowałem tylko rynki z ponad 100 000 gospodarstw domowych, ponieważ wiele mniejszych rynków jest mniej rozpoznawalnych (i prawdopodobnie mniej interesujących dla wszystkich, którzy to czytają).
10 największych rynków dla prognozowanego popytu
| Miasto | Ostatni 5-letni CAGR | Prognoza 5-letnia CAGR |
|---|---|---|
| Provo, Utah | 4,3% | 2,1% |
| Austin w Teksasie | 4,8% | 2% |
| Lakeland na Florydzie | 2,1% | 1,8% |
| Boise, Idaho | 3,8% | 1,8% |
| Ogden, Utah | 2,6% | 1,7% |
| Myrtle Beach w Południowej Karolinie | 2,6% | 1,6% |
| Houston, Teksas | 2,5% | 1,6% |
| Orlando Floryda | 1,6% | 1,5% |
| Charlotte w Północnej Karolinie | 2,5% | 1,5% |
| Dallas-Fort Worth w Teksasie | 2,3% | 1,5% |
10 najgorszych rynków dla prognozowanego popytu
| Miasto | Ostatni 5-letni CAGR | Prognoza 5-letnia CAGR |
|---|---|---|
| Charleston, Wirginia Zachodnia | -1,5% | -1,2% |
| Flint, Michigan | 0,2% | -0,5% |
| Youngstown, Ohio | -0,1% | -0,4% |
| Erie, Pensylwania | 0,1% | -0,4% |
| Binghamton, Nowy Jork | 0,6% | -0,3% |
| Rockford, Illinois | -0,2% | -0,3% |
| Peoria, Illinois | -0,3% | -0,3% |
| Huntington, Wirginia Zachodnia | -0,8% | -0,3% |
| Kanton, Ohio | 0,3% | -0,2% |
| Utica, Nowy Jork | -0,1% | -0,2% |
Listy te nie są wyczerpujące, ale powinny dać wyobrażenie o zakresie wyników przewidywanych na nadchodzące lata. W przypadku czołowych rynków, takich jak Provo w stanie Utah i Austin w Teksasie, oczekuje się, że łączna liczba gospodarstw domowych będzie rosła o 2% rocznie w każdym z kolejnych pięciu lat. Po stronie równania mamy Charleston w Wirginii Zachodniej, w którym prognozuje się spadek o 1,2% rocznie w każdym z następnych pięciu lat.
Wniosek
Inwestorom, którzy zastanawiają się, w jaki rynek inwestować, gorąco polecam przestudiowanie wzorców tworzenia gospodarstw domowych w Twoim mieście. Wzrost liczby ludności to dobry początek, ale jeśli naprawdę chcesz zrozumieć, co się dzieje z popytem na mieszkania, spójrz na powstawanie gospodarstw domowych. Urząd Spisu Ludności udostępnia bezpłatne dane, które możesz przeanalizować, aby zobaczyć historyczne wyniki, a także prognozy Google dla Twojego miasta, które pomogą Ci zorientować się, co może nadejść w Twojej okolicy.
Znajdź agenta w kilka minut
Dopasuj agenta przyjaznego inwestorom, który pomoże Ci znaleźć, przeanalizować i sfinalizować kolejną transakcję.
Uwaga autorstwa BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
Robert Fertała jest doświadczonym i kompetentnym specjalistą od nieruchomości, który posiada wieloletnie doświadczenie w branży. Jego wiedza i umiejętności pozwalają mu pomagać klientom w znalezieniu najlepszych nieruchomości dostępnych na rynku, a także w negocjowaniu korzystnych warunków transakcji.
Robert jest znany z precyzji i skrupulatności w swojej pracy. Zawsze dokładnie analizuje każdą ofertę, aby upewnić się, że spełnia ona oczekiwania jego klientów. Jest również bardzo cierpliwy i gotowy do słuchania potrzeb swoich klientów, co pozwala mu lepiej zrozumieć ich oczekiwania i pomóc w znalezieniu idealnej nieruchomości.
Jego znajomość rynku nieruchomości oraz aktualnych trendów i przepisów pozwala mu doradzać klientom w kwestiach związanych z inwestowaniem w nieruchomości, a także w sprzedaży i wynajmie nieruchomości. Dzięki swojemu profesjonalizmowi i zaangażowaniu, Robert Fertała cieszy się uznaniem wśród swoich klientów i jest uważany za jednego z najlepszych specjalistów od nieruchomości w branży.
No Comments